点击查看最新行情

　　苏宁环球 000718

    东方证券 杨国华 胡栋亮

　　研究结论

　　公司主营房地产开发业务，于2005年12月借壳吉林纸业上市。目前项目主要分布于南京、上海、无锡和吉林等地，截至09年末未结算权益建面为1,314万平米。

　　公司亮点主要在于以下几个方面：

　　项目储备丰富：截至09年末未结算权益建面1,314万平米，按年开发200万平米测算，已足够公司未来5年开发。

　　侧重大盘开发，项目盈利能力稳步提升：地价的过快上涨严重挤压了新拿项目的利润，企业通过快速周转做大做强已变得愈加艰难。大盘开发通过锁定地价，优势进一步得到体现。现有的13个项目中，建面超过50万平米的有5个，建面占地更是达到了95%。除无锡宜兴项目是去年获取外，其余四个项目土地成本极为低廉，享尽了房价上涨带来的红利。

　　南京“跨江战略”的最大受益者：早年的布局开始进入收获期，随着过江通道，特别是轨道3号交通的加速建设，公司江北项目房价从去年以来涨幅已高达100%。公司目前在江北尚有未结算权益建面615万平米，是南京“跨江战略”的最大受益者。

　　成本费用控制到位：公司费用控制到位，近年三项费用率一直维持在5%左右水平，09年更是降低至4.6%，在上市房企中处于较低水平。此外，剔除土地成本后，公司普通住宅建安成本仅需1500元/平米，也处于较低水平。

　 业绩高弹性：假定结算面积不变，房价上涨20%，公司2011年EPS为1.53元，对应PE为8.6X，若房价上涨50%，2011年EPS将达到1.97元，对应PE仅有6.7X。假定房价涨跌幅为0%，贴现率为10%，测算得出公司2010年末NAV为12.84元/股，P/NAV=1.02。

　　考虑增发后，2010年末NAV为12.93元/股。预计公司10-12年EPS分别为0.89元、1.23元和1.64元，对应PE分别为15X、11X和8X。

　　公司目前不管从NAV角度还是从PE角度估值均处于较低水平，在考虑到公司未来业绩高增长可期的情况下，首次给予“买入”评级，参考2010年动态20倍PE，给予6个月目标价17.2元。

　　催化剂：增发获批和江北房价的继续上涨

　　风险因素：公司现有大盘项目基本为集团注入，未来能否复制存疑；公司今年计划增发募集资金42.7亿，存在增发不能完成的风险。