国务院再推调控房价措施对房地产板块影响几何

　　今年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出房地产调控新六条。5月29日，国务院推出《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　针对房地产市场，国家频频出招以净化房地产市场的投资环境，挤压出房地产行业 泡沫，以防化银行体系的系统性风险，稳保金融体系健康运行，同时切实调整住房供应结构。90平方类以上住房首付提高，从战术角度看对房地产市场是利空，但从战略角度看，则是有关乎民计的大利好，同时亦利于国运之命脉。更利于房地产上市公战略宏观的构建。

　　房地产市场此次的重大举措，对房地产上市公司又将影响几何？笔者以为：该利空是短期的。尤其对具有较多土地资源的上市公司来说，在国际化估值的背景下诞生一波强劲的牛市格局已难扭转。

　　就目前市况来看，房地产上市公司的投资价值到底多大，仍处市场争议之中，至少市场投资者还没有形成共识，这主要是市场对近期较为敏感的房地产调控措施很担忧。笔者对此的分析如下：(1)国家调控房地产市场本身不是刻意打压该行业，其是处于为该行业的长久发展而做出的短期调整措施，如果国家要严格限制该行业的发展，这些陆续的举措不会力度这么小的。此外也应该看到国家主要是基于房产价格的上涨而被迫做出以上决定的，而对于地产方面则没有较明显的限制，因而这个层面上也不能一棍子把房地产行业的优质公司均打死，笔者认为这种调控影响将主要是调控市场的波动幅度，但是不会改变市场的趋势，这个趋势包括商品房价格的增长，更重要的是，国内房地产市场一年销售额的增长，也就是说，现在担心的不是行业市场将会出现负增长，而是今年是增长率是30%以上还是以下的问题，总之，房地产市场还在持续地发展扩张之中；(2)宏观调整本身并不会压制相关房地产公司的内在增长潜力，可能会对相关上市公司的利润率带来利空，但这还是要有区别对待，对于一些土地资源丰富的上市公司，其在贷款方面和后续发展上均会具有一定的潜力，因而笔者预计预计房地产上市公司仍将会有较好的业绩表现。毕竟行业多年景气带来的丰富储备，以及年初至今火爆的住宅市场行情，为一季度乃至整个年度的良好业绩奠定了基础。更重要的是，房地产公司具有业绩增长的主观动力，而房地产资金密集、长周期性等特征又为业绩调控提供了较大空间。

　　总起来看虽然对于宏观经济调控带来的利空影响不能轻易忽视，但从另外一个角度来看，其投资价值的估值潜力却是重大的利好，具体有如下几点需要投资者关注：

　　1、人民币升值的因素。就目前来看，中国的汇率改革是迫在眉睫的，且由于我国经济实力的逐步提升，人民币升值也是铁定的，至少在中国经济相对于其他经济实体还处于高速增长的趋势下，人民币也会有长达10年左右的升值潜力。而在这种背景下，以人民币为记价单位的房产(尤其是商业房产)就不免会受到国际游资的高度关注，去年以来很多外资购买中国大中城市的房产就在很大程度上预示着这一迹象可能会扩散，因而房地产企业的发展空间将在不用过于担忧销售环节的基础上有所拓展，初步预计，房地产市场在今后几年可能还要维持一个稳定景气状态，虽然不会产生暴利机会，但公司经营好转的将可能获得一些更佳的发展机会。在房地产行业基本面保持基本稳定的情况下，人民币持续升值进程不结束，房地产股票的强势很难真正消退。人民币升值对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求的刺激效应。

　　2、上市公司估值深化下的题材挖掘更是房地产企业的法宝。近期一些商业贸易企业在地产储备的基础上得到市场投资者的认同，其走势也明显强于现在的房地产企业，如果不是因为自2005年对房地产行业的宏观调控，估计在这一题材下的房地产企业应该比商业企业更有估值潜力，所以从相对投资价值的角度来看，房地产企业的价值挖掘明显不如商业企业，从这方面笔者认为房地产企业的估值空间还比较大，尤其是一些具有较多土地资源的相对偏于地产方面的公司可能受益更大。毕竟土地资源是稀缺性的，一旦被开发就不能再生，因而对于那些在大中城市黄金地段拥有土地的上市公司将具有很大的价值增长空间。

　　3、新的会计准则对上市公司的内在价值的推动。新会计准则对房地产行业的主要影响在于：第一，开发类公司受正面影响很小，物业经营类公司受正面影响较大，而且主要是上海、北京、深圳和广州等一线城市物业经营类公司。第二，帐面价值低于市值的公司物业，公允价值计量使得资产增值直接反映在损益表上，提高当期利润和EPS。第三，公允价值不能计提折旧或者摊消，使得上市公司不能利用折旧和摊消抵扣所得税，而且上市公司当期必须为资产增值的收入和利润缴纳所得税，因此，利用折旧摊消避税、资金压力较大的公司，采用公允价值计量的动力不足，维持成本计量的可能性更高。在近年房价和租金持续上涨的情况下，引入公允价值计量投资性房地产的新会计准则有利于资本市场对主要城市的物业经营类公司进行正确定价和估值，同时也将进一步放大人民币升值效应下的资产重估效应。

　　4、房地产行业的景气度与证券市场的景气度偏差带来的机会。虽然房地产板块自去年以来的行情表现尚可，但有个现象需要注意的是：市场中长线的趋势一旦看好，房地产企业的上市公司将有望获得溢价空间，股价的表现也会让市场刮目相看。比如G招商局，其在今年2月份以来的股价表现明显弱于市场，涨幅仅有12%多一些，但同期的上证指数却大幅上涨了25%，再如G万科A自2月份以来的涨幅也仅有5%，这些龙头企业的估值明显不在目前价位，而在相对于市场整体走势也明显落后于其他板块，因而相互之间的定价上也会出现有利于房地产板块的趋势。如果再考虑到在牛市中，补涨潜力也会出现一波上涨行情。此外笔者注意到在近期市场的大幅调整行情中，一些大资金(如基金)介入的相关个股走势很稳健，并没有大幅下跌，其抗跌性也正在展现，比如G深振业、G招商局、G中粮地、G金融街等有止跌迹象。因而从这个角度来看，笔者认为这一强势特征还将持续，相关个股的操作将有强势表现。

　　因而从以上的分析中，笔者认为该板块并不是仅因为利空因素而没有上涨空间，相反目前正因为利空出尽，后续的涨升空间将再度打开，投资机会也必然会让市场投资者有所斩获。

　　从房地产上市公司的历史数据中寻找投资机会，从去年房地产上市公司发展和行业政策导向挖掘机会：据海通研究所对相关上市公司的数据统计显示：从主营收入数据看，27家公司主营收入实现同比增长，其中7家实现同比增长100%以上，增幅最大是ST星源，同比增长1556.47%；G实发展、G城建等4家公司的同比增幅超过200%。另外35家公司出现了不同程度的同比下降，下降幅度较大的是世茂股份、*ST中房，同比下降超过95%。与2005年全年主营收入，共有28家公司一季度完成了2005年全年20%以上的主营收入，其中表现较好的ST星源和中远发展两家公司一季度主营收入均超过2005年全年的主营收入，G金桥等3家公司一季度实现的主营收入超过2005年的一半。从净利润数据看，共有29家公司一季度的净利润实现同比增长，其余33家公司一季度净利润与2005年一季报净利润相比，均有不同程度下降，增幅较大有中远发展、ST中天、新湖创业等；在29家实现增长的公司中有11家公司一季报实现的净利润超过其2005年全年实现的净利润，17家一季度实现的净利润超过2005年全年净利润的一半，而深物业A、ST星源等同比下降幅度较大。从预收账款数据看，2006年一季度与2005年末相比，共有38家公司实现增长，其中G招商局等7家的增幅均超过100%。从每股收益看，共有29家公司实现同比增长，其余33家均有不同程度的下降，中远发展和ST中天等公司同比增幅较大，深物业A等公司同比下降幅度较大。

　　总起来看，2005年房地产上市公司毛利率、净利润率再创新高。在土地价格、开发成本不断上行的情况下，销售毛利率比2004年高出4.6个百分点，净利润率则高出3.1个百分点。这一状况的改善也是延续了多年房地产市场景气之后的体现，这方面也是提示市场，对房地产行业的后续不能过于担心其持续能力，反而从相关上市公司基本面的角度可以挖掘潜力股。

　　最受市场关注的国家对前几年房地产市场价格的居高不下而采取的宏观调控政策。从政策面看，2006年上半年对房地产上市公司影响较大的有：贷款利率上调、公积金贷款利率上调和国务院出台调控房地产业发展的六条措施。尤其是4月28日人民银行调金融机构贷款基准利率和紧接着5月8日建设部通知上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%，住房公积金

存款利率保持不变等措施对市场的影响非常大。这些措施将将增加房地产公司资金成本和财务费用，同时公积金贷款利率的上调在一定程度起到抑制需求的作用，将影响房地产企业的销售速度和资金回流。

　　此外5月17日国务院常务会议指出，要认真落实去年中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，提出了进一步采取有针对性的六条措施。这些措施也是管理层为制约房地产市场的过度火爆而出台的，这也是目前研究该行业最值得关注的一个环节。

　　如何把握在成长中的房地产上市公司并择机介入？笔者认为房地产行业也并非是所有上市公司均可参与，应该有甄别地选择，具体可参照如下的筛选原则：(1)公司的主业是集中于

商业地产，而不是主要做住宅地产的，前者的价值增长要远大于后者，毕竟后者可能受到房价下跌的影响，不确定性较多，而前者其内在价值却随着时间的推移，会有较大幅度的提升空间，比如摩根等大的外资其购买的往往不是一般的住宅，而是一些高档

写字楼，建议投资者多关注商业地产多的公司；(2)该股有没有较大规模的资金介入，比如基金、券商和QFII等，且注意近期该股的成交量有无大幅放大，一旦放大，则极有可能是介入的主力有出货迹象，这是个相对敏感的信号，而成交量相对处于萎缩态势的，则一般情况下，先前介入的资金并没有出逃，这本身就可能会借机发力的本钱。(3)公司的基本面有无亮点，尤其是关注公司的土地储备情况，可选择那些土地储备较大的公司，即便是进行重组，也会比其他一般的公司有较大的看头，这些均是资金大举运作该股的理由，应该说理由越多，上涨潜力越大。(4)选择强势主力介入的个股，尤其是近期明显强势的个股，一般情况下，类似个股走势会远远大于一般的个股，比如可关注易方达基金持有的G 金融街、广发基金持有的G中粮地，同时也需要提醒的是，股价的高低上也稍微留意一下，尽可能不要选择价位非常高的，尽可能低于15元，但也不能太低，要大于5元的为宜，毕竟目前的市场高价股有整体回调压力，且一旦大盘不好，这一类个股回调幅度较大，短时间内被套的空间也相对较大，而低价股要么是因为缺乏主力参与，要么是公司的基本面不是很理想，因而要多注意价位选择上的问题。(5)此外关注一些大中城市的房地产公司，比如北京、上海、深圳等，类似地区的土地资源价值非常高，其在增值方面也要大于一般的中小城市，相关个股受追捧的程度也大，建议投资者从以上3个地区的相关上市公司中找寻可参与的投资对象。

　　(德鼎投资)