我爱我家承诺不涨价 拆解房租大涨背后如何遏制房价

　　来源：微信公众号 新浪券商基金

　　租房市场最近看上去一点也不太平，今年以来，我国各大城市租金价格不断上涨，引发市场担忧！曾经我们追不上房价，现在我们追不上房租。房租今年在部分地区的大幅上涨，谁是罪魁祸首，在近日的行业纷争、长租公寓之辩中，各类声音层出不穷。我爱我家副总裁辞职，将长租公寓之争，引到市场争议的最高点。在宣布辞职之后的24小时里，胡景晖没有停下来，他爆料离职内幕，扯出资本介入租房市场的几重罪，恩怨情仇之下，我们迫切需要知道，房租的大幅上涨谁是推手，由谁来承担责任？

　　宫斗浮出水面，胡景辉飙戏左晖、谢勇

　　8月17日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。

　　8月17日晚间，我爱我家发布声明，称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法，仅代表其个人态度，并不代表我爱我家公司的观点。

　　8月18日上午9点，胡景晖突然在朋友圈发布辞职信，宣布辞职。他称，由于众所周知的原因，辞去在我爱我家的所有职务。胡景晖随后在接受媒体采访时称，左晖（链家董事长）给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打了个电话，他被迫被公司“切割”。

　　几个小时后，8月18日午间，左晖发布声明，澄清是谢勇主动联系他，至于让我爱我家切割胡景晖，是谢勇自身选择。左晖还强调，“同意大家要一起为行业发展努力，对我爱我家内部事情没有任何观点”。

　　8月19日，胡景晖表示，应广大良心媒体的一再要求，将于今天上午十点在举办胡景晖个人媒体沟通会，所有真相将揭晓！在现场他表示：我说了长租公寓爆仓，一定比p2p爆雷更厉害，这个一点也没错。

　　胡景辉是不是更加相信链接董事长左晖呢？他表示：我没有说我相信谁。这显然有可能是个罗生门。我昨晚11点多跟左晖通了个电话，谢勇跟我说的这些我总要跟左晖求证，左晖说，如果有人说他诋毁我，要我爱我家干掉我，那我（左晖）可以跟他当面对峙。我没有说我相信谁，但是我跟左晖认识了近20年，我还是有一些基本的判断的。过去的时候，左晖挖过我，2015年在他大病初愈的时候跟我聊了3个小时，当时我所有的顾虑他都帮我化解了，但是我现在有点后悔。

　　8月20日午间，我爱我家公告，胡景晖因个人原因辞去公司副总裁职务，即日起生效。胡景晖未直接持有公司股份。

　　各地房租疯涨，成都年升31%

　　上周末，房租暴涨的消息再度引爆舆论，北京快速上涨的房租引起关注。然而北京并不是房租上涨最凶的城市，还有许多城市的房租涨幅更惊人。

　　相关数据显示，最近一年房租上涨是全国的普遍现像，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。但全国主要大中城市中，北京的房租按年涨幅并非最高。成都房租按年涨幅高达31%，深圳涨幅也接近30%。此外，重庆，合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过北京。而从环比涨幅来看长春最高，达到3.39%，天津为3%，只有青岛和哈尔滨的环比增幅为负。

　　总体来看，全国大中城市中，只有兰州一个城市的同比涨幅低于10%，为7.7%，其余城市的涨幅均超过10%，更是有近一半的大中城市涨幅超过20%。

　　随着暑期租房高峰期的来临，北上广深等一线城市在出现了季节性上涨之外，但涨幅却比往年来势凶猛。其中，深圳和北京租金上涨比较典型。数据显示，北京、上海、深圳三个一线城市，7月房租环比上涨分别为2.4%，2.1%和3.1%。

　　追不上的房价，北京房租到底涨了多少？

　　目前，北京房租被关注最多，租金到底涨了多少？链家旗下贝壳研究院的报告显示，2018年7月租金环比涨幅为2.6%，从租金指数的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。

　　根据中国房价行情，北京租金2018年5月首次站上90元/月/㎡ ，6月份达到最高值。上月92.33元/月/㎡ ，近一月94.23 元/月/㎡ ，同比大增21.89%，环比涨2.06%。

　　北京的中介说：目前房租整体涨幅同比超过了10%，特别是五环、六环，很多都是500、1000元地往上涨。

　　北京市统计局数据显示，2017年全市居民人均可支配收入为57230元，比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。

　　另据58同城和赶集网发布的报告，2017年北京人均月租金为2795元，同比上涨14%。

　　按照上述两数据粗略计算，北京租房者的房租收入比，已惊人地超过58.6%。此外，人均月租金涨幅，已超过人均可支配收入涨幅。

　　刚毕业的大学生面临的状况无疑更严峻。

　　据中国国际技术智力合作公司发布的数据，2017年本科毕业生起薪平均水平4854元，其中北京本科生为5200元。

　　另据《2017年应届生租房价格报告》，84.2%的应届毕业生需要租房，北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

　　北京二手房中位数5.9万的房价让人感慨买不起，如果房租上涨势头不减，租不起的呼声也快要来了。把工资六成交给房东，上涨的房租或将成压垮年轻人的第一根稻草。

　　房租大涨背后推手是谁？

　　1）一个是行业的原因。各个城市限购较严重，购房需求没有得到满足，只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了，租金上涨。

　　2）因长租公寓运营商哄抬价格？近期，许多分析将房租上涨的矛头直指市场中的长租公寓运营商。多家媒体报道称，资本大举介入长租市场，形成了恶性的房源争抢行为，哄抬房租，造成房价上涨。不可否认，长租公寓和中介大举进入房屋租赁市场，租赁房机构化的比例提升，是房租上涨的推手之一。

　　8月17日，在一场电话会议中，原我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。自如、蛋壳等长租公寓，因为有资本的支撑，从市场上不计成本疯狂收房子，再转嫁给承租人，推高了房屋租金。

　　但从租赁住房的机构化比例这一指标来看，长租中介的占比并不算高，其对租房市场和租金难以只手遮天。数据显示，租赁机构化比例最高的大中城市是北京，为10.3%。其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%，租赁市场的房源中，绝大部分还是来自房东个人出租。因此，一味地将房租上涨归因于长租中介和资本的哄抬，并不全面。

　　3）供需结构失衡？在贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领看来，总量不足、结构失衡是造成此轮房租上涨的重要原因。据报道，全国大城市的租赁人口占比都在25%以上，北京和上海的租赁人口分别为863万和951万，两地租赁人口占比接近40%。租赁人口占比提高，供需短期内失衡，也就成为房租上涨的又一重要推手。随着租赁人口占比的提高，市场中的租房需求也会大幅提高，但短期内租赁房源供应很难跟上。

　　季节性因素带来的需求增加，以及低端房源的减少带来的供给萎缩，造成了供给需求矛盾严重失衡。众多大城市拆除未归公寓和隔断房，群租房，许多租赁市场的低端房源大幅减少，造成房租短期内大幅上涨，例如近期的北京市。此外，高校毕业季的到来，也释放了极大部分的住房租赁需求。新进入职场的高校学生离开了学校宿舍，进入职场后会带来租房刚需，也成为近期房租大涨的原因之一。

　　北京市近年以来房屋竣工面积却在逐年减少，2017年为近年来新低，仅1466万平方米，远小于“拆违”面积，因此北京市可供出租面积无疑是逐年减少的。另外，考虑到去年以来的“群租房”大范围清理，导致今年北京市租赁房源大幅减少。2017年11月18日北京大兴发生特大火灾，死亡19人，11月20日，北京市安全生产委员会发布《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，导致从去年年末以来，北京外围城区群租房以及多数违规建筑被清理，所涉租赁人口在短期内办理退房，租房需求向城内转移，使得北京市租房房源大幅减少。

　　如何遏制房租上涨？

　　房租暴涨的主要原因，还是因为租房人口增加所致。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上，供不应求仍是主要矛盾。如果要遏制房租上涨，最重要的还是回归市场经济原理，盘活闲置房源，满足大幅增加的租赁需求。

　　链家研究院院长杨现领表示，租赁供给的主体在于盘活存量，而不在于增量开发。任何一个国家，哪怕是政府介入程度深的德国住房租赁市场，接近70%的租赁房源也是来源于私人市场。据统计，中国存量住房中，有超过15%的比例被空置，这些空置房有很大的比例处于毛坯（即没有装修）状态，如果加以装修利用，那么这些房源就能够成为租赁的重要供给。

　　最新消息显示：自如、相寓、蛋壳公寓等10家承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场，其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间等。我爱我家集团相寓副总经理张多接受记者采访时表示，相寓承诺的2万套的数不是指屯房不租，而是预计2个月内能提供的房源量，包括新增房源、到期退租房源和已经在装修配置的房源，并且承诺这些房源环比8月不涨价。

　　我爱我家原副总裁胡景晖就表示，内地可以学习香港，征收房屋空置税。此外，可以通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，严处哄抬房价。他还建议住建部和各地的住建委员，一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。

　　部分内容综合自香港经济日报

责任编辑：张海营