2017年房地产板块销售收入增速下滑 总体净利率11.7%

　　华夏时报记者  袁晓澜 于玉金 北京报道

　　虽然2017年楼市开启新一轮严厉调控，但房地产市场热情仍未消减，反应在上市房企的业绩上，则是行业总体销售面积、销售金额创新高，营业收入、净利润全线上升，购地面积同比增速保持增长，2017年行业整体出现“政策向左，市场向右”的显著特征。不过，受到房地产调控政策和高基数影响，销售和收入增速呈现明显收窄的趋势。

　　2017年龙头房企高速发展

　　截止到2018年4月30日，2017 年上市公司年报已披露完毕，据东兴证券统计，2017年房地产板块营业收入为1.75万亿元，同比增长10.3%，净利润为1809亿元，同比增长30.1%，净利润增速在29个行业中居涨幅前的第16位；每股收益0.67元，居29个行业的第7位，行业景气度较高。

　　龙头房企在2017年仍然表现强劲。

　　万科A实现销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%；归母净利润280.5亿元，同比增长33.4%。2017年碧桂园（2007.HK）则核心净利润同比增长106%，达到246.9亿元。融创中国（1918.HK）毛利136.3亿元，同比增长181.1%。

　　2017年，销售千亿房企已突破16个，以新城控股为代表的高成长性房企奋起直追，在2017年因为高成长性表现抢眼。

　　与此同时，房地产企业间持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企，行业集中度也在行业业绩爆发中持续集中。从2017年度销售目标完成率及销售金额等数据来看，销售金额方面，TOP10 房企市占率24.2%，TOP30 房企市占率近40%，TOP100 房企市占率达55.4%。

　　易居研究院智库中心研究总监认为，未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的体现，龙头房企的整体业绩规模将继续增长，行业集中度将进一步提升。

　　利润率持续上行

　　据国家统计局数据，2017年全国实现商品房销售面积16.94万亿平米，同比增长7.7%；实现商品房销售金额13.37 万亿元，同比增长13.7%；销售面积和销售金额同创历史新高，但在政府持续调控及金融严格监管之下，销售面积和金额同比增速分别较2016年同期放缓14.8和21.1个百分点。

　　房地产整体火热的增长趋势有所减缓，但利润率却得到大幅提升。A股房地产行业板块2017 年毛利率和净利率分别为32.7%和11.7%，分别较上年回升3 和1.9 个百分点。

　　2017年上市房企净利率与2015年的9.69%、2016年的9.73%相比，出现持续上涨，并重回10%以上的水平。

　　2017中海地产实现毛利率32.9%，净利润率达到24.6%，股东应占净利润额为407.7亿港元（约合338亿元人民币），仍为最会赚钱房企。

　　业内分析认为，2017年房企利润率上升，代表着房企盈利能力延续回升趋势，主要得益于主流房企本期结转的资源主要为2015-2016年的行业周期底部回升的拿地项目，投资回报率较高。

　　因为房地产企业收入端增速已逐步收窄，盈利增速仍主要依靠利润率回升支撑，随着2015年-2016年涨价项目逐步结算，毛利率或将继续提升，但随着土地购置价格上涨，预计行业利润空间中长期或再度收窄，未来结算利润率水平也将见顶回落。

　　负债率创历史新高 

　　2017年楼市大卖，房企积极补仓，增加土地储备。

　　2017 年，房地产开发企业土地购置面积2.55万亿平米，同比增速为15.8%，维持在较高水平。

　　与此同时，现金流净流出大幅增加，房企负债率近一步攀升。

　　据中银国际统计，截至2017年年底，板块资产负债率78.82%，较2016年末上升1.6个百分点，已经达到2005年以来的最高点。其中，二线房企的资产负债率和投资现金流出扩大幅度最大，主要由于近年二线房企规模扩张较为激进所致。另一方面，2017 年板块投资现金流出累计同比上升36.5%，较2016 年上升9.9 个百分点，其中一二线房企扩大幅度较大，而三线房企则逐步收窄，显示行业集中继续提升。

　　上市房企负债率不断上升，随着债务到期高峰来临，短期偿债压力加大。

　　中银国际分析认为，受政策影响，商品房销售额和销售面积增速均已出现较大幅度的下滑，单补库存仍将持续，预计房企经营活动产生的现金流量金额仍将维持低位，部分融资能力较差的房企将面临较大的现金流压力。

　　严跃进表示，2018年行业将面临销售下滑、利率上行的挑战，对于房企来说，一方面需要积极拓宽融资渠道，另一方面需要加速去化回流资金。保持好的现金流，就有机会在这一轮调控中实现弯道超车。

责任编辑：张恒