房地产研报：人民币贬值会再度困扰投资者吗？

　　研报来源：华泰金融控股（香港）有限公司

　　研究员：陈建萍

　　人民币贬值问题未受重视

　　2016年，在岸人民币迄今为止已下跌2911个基点，跌幅大于2015年下降的2614个基点，但我们在最近的香港市场调查中发现，人民币疲弱并未对多数投资者构成担忧。由于一线城市的地产紧缩调控，即使在资本外流管控之下，人民币持续贬值依然会对住房需求带来负面影响，这与2015年8·11汇改人民币贬值影响下的房屋销售行情并不一样。同时，由于监管层可能会限制境内再融资，开发商将被迫重回海外融资。我们认为，人民币贬值对房屋资产而言并不是件好事。

　　房价涨幅赶超人民币跌幅

　　2014年第二季度末，主要货币开始对美元贬值。在之后的9个季度中，新加坡、英国、和澳大利亚的房地产投资按美元计算分别产生了的16%、16%、以及10%的负收益，而在韩国则勉强实现盈亏平衡。另一方面，国内政府为房地产发展提供了政策支持及货币宽松环境，更重要的是，其对资本外流进行了严格管制，使得房地产投资为国内四大一线城市带来的平均收益达到了可观的36%（按美元计算）。以此来看，人民币走贬目前并未对中国的住房需求带来多大影响。

　　若人民币持续走贬，行情或有变化

　　人民币持续贬值或对需求端产生负面影响。首先，地产紧缩政策环境下，美元计价的投资可能由正转负，因而海外投资者对房屋需求的热情逐渐冷却。其次，与海外市场的房价增速差也使国内地产的吸引力下滑。事实上，在上海房价年增52%之际，香港房价却回落6%。

　　国内再融资限制应比外汇损失更受关注

　　相比外汇损失，我们更关注来自开发商境内再融资活动受限的潜在影响。自2015年至今，开发商一直可以从国内市场获得流动性，大大缓解了市场对人民币贬值负面影响的担忧。如果境内的再融资渠道再度关闭，即便人民币持续贬值，开发商也不得不进行海外再融资，这在我们看来对房屋资产是不利的。

　　政策压力还未完全移除，应保持谨慎

　　房地产行业目前资产净值折让达40%，较历史均值低0.5个标准差。我们认为一线城市的销售势头持续放缓，且政策影响并未消除，对房贷额度尤甚。另外还需强调人民币贬值的负面影响，尽管这还未引起大多投资者的担忧。我们对相关股价表现持观望态度，并重申对雅居乐、碧桂园、以及远洋地产的卖出评级。主要上行风险：宏观经济面临更多货币宽松政策。下行风险：预期外的全国性房贷限制。

　　华泰香港投资评级标准

　　时间段报告发布之日起6个月内

　　基准市场指数恒生指数（以下简称基准）

　　股票评级

　　买入股价超越基准 15%以上

　　持有股价相对基准波动在 -10%-15%之间    

　　卖出股价弱于基准 10%以上

　　行业评级

　　增持行业股票指数超越基准

　　中性行业股票指数基本与基准持平

　　减持行业股票指数明显弱于基准

　　如有需要，可向华泰金融控股（香港）有限公司索取进一步集料。

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