华泰房地产研报：利润冲击或较预期严重

　　研报来源：华泰金融控股（香港）有限公司

　　2016年11月

　　维持中性评级

　　研究员：陈建萍

　　福州：销售受政策影响下挫60%-70%

　　我们最近前往福州进行调研，与当地地产中介进行了交流，总结如下：1）房市调控政策出台后的住房销售交易量较年初至今均值下跌60%-70%；2）小户型销量贡献上升，表明负担能力趋紧；3）净建筑面积的下滑会进一步挤压2016新获项目的利润空间。在20个地产调控的城市中，福州的政策较为温和，但我们还是注意到政策出台后有明显的销量调整。我们认为，这是由于较疲弱的自住房需求导致的。

　　住房销售下降60%-70%

　　根据当地房产中介立丹行调查，在限购政策出台后，新房的销售较年初至今的平均值下跌了60%-70%。立丹行数据显示，70平米及以下的房屋销售占比在15年3季度至16年3季度间由6.4%增长至17.2%，我们认为原因有两点：1）强劲的投资需求对小户型有利；2）负担能力趋紧，大户型越来越难负担。

　　在16年末会出现更多的房屋供应

　　除了限制需求外，福州市政府还对预售予以限制：只有建筑主体施工进度达到总层数的三分之一的商品房才会预售许可，而此前只需要完成地下部分即可。这使得总建筑面积为40万平米的新项目推迟至16年末才开始预售（来源：立丹行），占16年市内大约一半的季度新房销售额。

　　净建筑面积下降或进一步挤压利润空间

　　福州市政府同时也对空间布局设计加紧管控，从而减少了扩大净建筑面积的空间。我们认为这可能会限制16年下半年动工项目的盈利空间。之前，开发商可以利用建筑监管漏洞将净建筑面积扩大30%。也就是说，按净建筑面积计算，房屋购买者每平方米支付的价格降低了。由于购房情绪在政策严控中逐渐降温，我们认为开发商将净建筑面积下降压力转移给购房者的空间有限。

　　政策影响仍未消除，应保持谨慎

　　房地产行业目前资产净值折让达40%，较历史均值低0.5个标准差。我们认为一线城市的销售势头持续放缓，且政策影响并未消除，对房贷额度尤甚。另外还需强调人民币贬值的负面影响，尽管这还未引起大多投资者的担忧。我们对相关股价表现持观望态度，并重申对雅居乐、碧桂园、以及远洋地产的卖出评级。主要上行风险：宏观经济面临更多货币宽松政策。下行风险：预期外的全国性房贷限制。

　　华泰香港投资评级标准

　　时间段报告发布之日起6个月内

　　基准市场指数恒生指数（以下简称基准）

　　股票评级

　　买入股价超越基准 15%以上

　　持有股价相对基准波动在 -10%-15%之间    

　　卖出股价弱于基准 10%以上

　　行业评级

　　增持行业股票指数超越基准

　　中性行业股票指数基本与基准持平

　　减持行业股票指数明显弱于基准

　　如有需要，可向华泰金融控股（香港）有限公司索取进一步集料。

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