地产行业:按图索骥 寻找潜在转型牛股

　　行业及资本市场诉求迫使转型: 地产行业已步入白银时代，新房开发整体增量空间受陎，房企布局由扩张转向收敛，由于核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企已透支未来房价上升空间，房企盈利空间被不断压缩。2014年上市房企毛利率同比下滑1.4个百分点，净利率下滑1.7个百分点，连续4年下滑，净利润同比亦仅增长0.7%。同时随着二级市场投资者对宏观经济换挡转型的预期趋于一致，地产板块的股票表现与基本面完全背离， 2015年初以来，行业龙头的平均股价涨幅仅10.8%，远低于地产+x公司56.6%的涨幅和彻底转型公司192.9%的涨幅。资本市场的诉求亦迫使部分房企转型。

　　彻底转型个股具备五大典型特征:为挖掘潜在转型个股，我们梳理2014年来17家彻底转型房企，统计出五大典型特征:1)市值小。17家转型房企转型前市值均值为24.2亿，仅为行业均值的34%。市值越小，传统行业遗留的历史包袱越轻，转型阻力越小2)主业业绩下滑甚至亏损。17家企业中2013年亏损的有5家， 4家净利润均在1000万以下，其它8家2014年业绩均呈现较大幅度下滑。为应对主业业绩下滑、甚至亏损被ST 的风险，也是地产公司积极转型的重要动因。3)大多为民企且大股东持股比例高。17家转型公司中13家为民企，仅1家国企，另外3家为外资企业，大股东平均持股比例达29.4%。民企转型面临的阻力较小，受大股东意愿影响明显，尤其是大股东持股比较高的民企。4)多数通过定增收购资产完成转型布局。17家转型房企中有13家通过定增收购资产或布局新业务。收购现成资产利于推进转型成功及加快新业务业绩兑现，而定增可解决布局新业务资金来源。

　　按图索骥，寻找潜在转型标的:我们选取了公司市值、公司属性、大股东持股比例及业绩表现、有无定增作为主要指标，极建一个简单的打分系统。主业下滑甚至亏损，转型诉求更强，民企转型阻力更小，我们给予业绩指标和公司属性更高的权重。同时作为资金密集型企业，地产再融资放开后，迟迟未进行融资企业，也是公司可能转型的重要参考， 因此选择2014-2015年有无披露定增作为打分指标。根据上述打分标准，我们对申万房地产142家企业进行排序，得分前5位分别是荣丰控股、深大通、粤宏远、金宇车城和浙江广厦。考虑到部分公司已实施转型或明显不会转型(如刚刚定增投资房地产)，剔除相关企业后，我们整理30家潜在转型公司供投资者参考。同时结合上市公司基本面、陎售股解禁、近期资产市场操作(如刚中止重大资产重组)等因素，重点关注粤宏远、荣丰、金宇、大龙、丰华。

　　风险提示:转型不及预期，市场风栺变化风险。