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　　经济导报记者 刘勇

　　回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴……眼下各地维稳楼市的政策轮番上阵，地方政府纷纷出手。尽管这些楼市的所谓“刺激”政策让人目不暇接，但对市场产生的效果并不大。

　　对此，27日国内房地产业的两大主管部门———住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。

　　但接受经济导报记者采访的业内人士表示，《通知》更多是一项指导性、纲领性、框架性的救市文件，正式全面揭开全国性“救市”序幕，新一轮楼市刺激还需具体政策的出台，且短期内也无法令楼市立竿见影地复苏上涨。

　　新政或遇落地难题

　　“对我们来说这应该是个大‘利好’。”济南一家本土房地产开发公司项目部经理冯泽瑞在得知消息后说，“不过从现在的情况看，《通知》要求的很多东西难以落地，而且没有涉及到二套房贷、税收等优惠内容，能起到多大作用现在也很难说。”

　　导报记者注意到，与以往土地供应方面一味求大不同，本次《通知》指出，要对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。适当控制2015年住房开发建设规模、进度。另外，国土部提出对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。

　　除了用地和户型等亮点，此次新政关于保障房也有相应的要求。《通知》明确指出，可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　在冯泽瑞看来，虽然创新不少，但可操作性比较差。

　　“不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果没有政府补贴，也会影响政策落地，”冯泽瑞分析道，“济南有个别项目销售困难，如果能借此将房源出手，倒也是个不错的选择，但最关键的问题还是收购的价格，开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。”

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受导报记者采访时表示，从新政总体效果与作用来看，短期无法令楼市立竿见影复苏上涨，需要进一步的具体政策落实。“新政缺乏执行性与操作性，需要省市县三级地方政府出台更加具体的细致政策。更多是一项指导性、纲领性、框架性的救市文件。”谢逸枫表示。

　　刺激政策或将频出

　　导报记者注意到，与之前人们期望的调整二套房首付比例、营业税免征时间缩短等不同的是，本次由国土部与住建部出台的《通知》并没有囊括这些内容。

　　“这也不难解释，文件作为国土部和住建部这两个部委会签发布的，而商业银行贷款的首付和利率是央行[微博]决定的，信贷政策需要央行出台。而营业税5年改成2年是税务总局决定的，财政补帖、停息是财政部决定的。”谢逸枫解释说。

　　在冯泽瑞看来，今年的房地产政策调整力度可能超过不少人的预期，但是不会给房地产市场带来大起大落式的变化，政府调控的目的以治本为主，即便新政“起效”时间长一点，也是可以接受的。

　　“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。”

　　“政策不会一次性都放出来，而是阶段性释放。”山东省住建厅一位相关负责人私下对导报记者表示，“与住房消费相关的具体政策还会出，主要会涉及公积金、信贷及购房资格判定。”

　　同时，按照中央对房地产市场“分类指导”的政策原则，即将出台的楼市政策将给地方政府预留调节空间，以确保不同地区根据当地实际情况调整政策口径和方向。

　　“预计近期还会出台相关政策，国土部与住建部的政策主要在调节供应，支持消费还需要从拉动需求入手。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

　　在谢逸枫看来，新一轮楼市刺激政策的开始，意味着楼市复苏上涨指日可待。而从刺激政策内容看，主要涉及公积金贷款、二套房首付和利率下调、限购政策调整、以及营业税5年改2年免征等内容。

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