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　　美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示，楼市现小牛市，房企才有勇气去拍高价土地，提高存货量

　　■本报记者 王丽新

　　截至10月31日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国[微博]行业分类，剔除数据不全的房企后，沪深两市137家上市房企存货总计约为1.9万亿元，而去年同期这137家上市房企的存货总量为1.5万亿元，攀升了4000亿元，同比上涨幅度为27%。

　　值得一提的是，据Wind资讯数据统计发现，上述137家房企2012年全年的存货总计约为1.57万亿元。由此可见，即使与2012年全年存货值相比，还高出0.33万亿元。有业内人士表示，上述137家房企存货值已经创下了新高。此外，房企四季度还将有新增项目进账，届时存货将再创新高。

　　存货骤增

　　对此，美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示，在我们统计的138个上市房企中，83%的房企按季度统计存货均有上升的趋势，表明上市房企控盘能力提升。

　　“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向《证券日报》记者表示，上涨的这部分存货货值非常高。此外，土地市场成交金额也在节节攀升。

　　无独有偶，根据同策咨询研究部向《证券日报》记者提供的一份报告显示，2013年1月-9月，上海土地出让金已经突破1500亿元大关，达到1567.8亿元，超过2012年全年的576.9亿元，增长率达到58.2%。至2013年10月，上海2013年土地出让金已经突破2010年的历史纪录。

　　“今年个别上市开发企业在拿地开拓方面比较积极，全国热点城市土地市场也呈现‘量价齐升’的态势，市场预期向好，开发商积极拿地补仓，这是今年各大上市企业库存大幅上涨的重要因素”。 美联物业全国研究中心向《证券日报》记者如是表示。

　　事实上，上述统计数据显示，万科、保利、金地集团以及招商地产[微博]四大老牌龙头房企存货值排在前四位，存货总计为7255.55亿元；2012年同期，这一数据则为5569.09亿元，同比增长30.28%。同时，“万保招金”四强房企存货占137家上市房企存货总量的比例达到38%左右。

　　对此，链家地产[微博]市场研究部张旭认为，四强房企存货主要是其为了保持合理的土地储备水平而进行的扩张。以万科为例，2013年1月-9月，销售面积为1098.7万平方米。同期，获取新项目74个，权益建筑面积为1700万平方米。

　　张旭则表示，虽然房企为了保持竞争优势，拿地动作频繁，但是整体来看，考虑到房企的资产负债水平和销售回款等情况，目前房企的存货增长还处在比较合理的范围，并未出现明显的盲目扩张现象。

　　存货周转速度加快

　　不过，正如同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者所示，虽然上市房企存货增多，但一、二线城市库存并不高，这些库存主要集中在三、四线城市。而且，越来越多的房地产上市公司持续加快项目结算、优化产品结构和定价策略，以加快周转速度。

　　有业内人士统计，2013年前三季度的周转率为0.0188次，而2012年前三季度周转率为0.0183次。显然，今年前三季度的存货周转速度快于去年同期水平。

　　对此，有业内人士指出，从上述数据来看，存货的去化率也在提升。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进也向本报记者表示，目前市场商品住宅存货去化效果较好，反映在房企上即是存货周转的加快，而布局一、二线城市的房企去库存能力明显提升。

　　张宏伟也向记者表示，纵观前三季度房企业绩榜可以发现，大部分企业全年销售目标完成度均超过75%，快于既定进度。他预计，销售额达500亿元的房企数量将从去年的8家上升至12家左右，同时，千亿军团的数量将从去年的3家上升至6家左右。

　　不过，正如严跃进所示，标杆房企与中小房企的去库存能力差异依然不小。

　　去库存能力存差异

　　值得注意的是，万科2012年前三季度存货周转天数为2125天，存货周转率为0.1270次，而2013年同期则分别为1863天，0.1449次；保利地产[微博]2012年前三季度存货周转天数为2315天，存货周转率为0.1166次，2013年同期则分别为1906天，0.1416次；金地集团和招商地产存货周转天数也在大幅下降，同时存货周转率则有不同程度的提升。

　　值得注意的是，相对于存货增加，存货周转天数减少，去库存能力强的大型房企，中小房企的表现则是相反的。

　　相比而言，在今年一直被市场定性为业绩相对不振的房企，则在周转率上继续表现下滑态势。如陆家嘴，尽管转型为城市运营商，但其周转率已经从0.0603次下滑至0.0559次。而在上海自贸区建立后，外高桥尚未在这一指标上有所提升，从0.4419次下滑至0.3258次。同时，上海新梅，在宣布向其他业务转型的过程中，存货周转率则从0.0298次下滑至0.0065次。

　　对此，严跃进向《证券日报》记者表示，房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成，比如企业产品与财务周转的困难，影响资金的利用效率，或者企业拿地激进扩张。当然，也不乏部分房企有意减慢存货周转速度，捂盘惜售。

　　实际上，美联物业全国研究中心也向记者表示了这一看法，“市场成交走高，市场预期不断向好，一些开发商可能会出现捂盘的现象，导致了库存周转率小幅上扬”。同时，从以往来看，每年年底都是很多企业冲业绩的时期，预计今年第四季度的推盘量会有一个明显的上涨，开发商去库存速度会加快，而库存周转率会小幅上升。

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