《红周刊》作者 袁园

　　凭借56.8亿元的身价，上海海门路55号地块在年末一举摘得2012年全国新新总价地王，而就在前两周，地王还是万科、绿地等公司联合体以54.31亿元拿下的上海徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块……2012年年未，全国土地成交异常火爆。

　　面包不会比面粉更便宜

　　针对“地王”年末集中涌现现象，国土部12月18日召开2012年房地产管理调控情况发布会，表态要严控“地王”；25日，住建部部长姜伟新表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求。但就是在这样政策紧逼的环境之下，房地产市场的暖冬却有漫延之势，这不仅表现在土地成交上，就连住房销售价格也出现持续回升。自2月份开始，70个大中城市新建商品住宅呈现上涨城市数量增加、涨幅扩大，下跌城市数减少，跌幅缩小的趋势。

　　“我们项目已经快卖完了”北京通州某在售楼盘销售人员表示，“自今年5月份开始，楼盘价格每个月都会有小幅上涨，现在价格比2月份最低时每平米涨了4000元左右。”

　　“这种上涨很正常。”另一位房屋销售项目负责人认为，土地、人力等各种成本一直都在上涨、需求只增不降，而北京市场的房屋库存却在下降，“我们本来就预期明年的政策不会放松，但成本和刚需因素逼迫房价上涨，以前几天通州台湖区拍出的三块地计算，楼面价格已经达1.2~1.5万元，政府再调控，面包的价格也不会比面粉的价格还便宜吧。”

　　低估地产板块强势反弹

　　“房地产市场的销售强劲使得房企的财务状况改善明显。”东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示，从房地产行业三季报数据来看，上市公司单季经营性现金流入创单季历史新高，环比、同比分别上升26%、32%；短期流动性风险年内呈现逐季下降，各季度末短期有息负债/货币资金比率分别为104%、93%及87%，“这是房地产板块今年表现强势的根本原因”。

　　反映到二级市场上，房地产板块从今年3月份开始就跑赢了沪深300，截至12月27日，地产指数全年25.88%的涨幅居申万23个一级行业之首，遥遥领先第二名的建筑建材近10个百分点。而自11月30日以来，在大盘上涨12.35%的情况下，更是上涨了19.64%，个股珠江实业、大名城涨幅超过50%。

　　“在目前楼市政策很难有加码的情况下，刚需增长导致楼价出现上涨是大概率的事，这会推动地产股利润明显增长。”王德勇认为，虽然楼市调控政策没有丝毫没有放松，但楼市销售和价格上涨的乐观预期导致了今年估值偏低的地产股出现强烈补涨现象，“毕竟年初2132点时房地产整体估值仅12.7倍，即使目前也不过16.8倍左右，仍低于998点、1664点的24.34倍、18.20倍”。

　　“2013年基本面处于继续改善过程中，且政策面实质性动作不大，地产行业依旧具备投资价值。”对于2013年房地产板，申银万国[微博]分析师殷姿认为超额收益幅度会小于2012年。

　　新城镇化概念力促地产股续涨

　　“整体板块严重超跌，首套房利率优惠等政策表明短期不会加码调控，行业估值处于历史低位，这些都成为地产股超跌反弹的因素。”一位不具名业内人士分析认为，地产股强势表现最早是由王石2月份把降价促销策略扩展到全国的新闻事件所引发的，“当时商品房销售出现了近3年首次负增长，到了楼市最坏的时刻，以价保量方式保证了地产公司业绩持续增长”。

　　“目前板块内个股已出现分化，只有业绩确定性增长和实质性主题受益个股才能够继续表现。”王德勇表示，虽然6、7月全国楼市量价齐涨现象曾导致地产调控政策从紧风声再起，但在偃旗息鼓了不到几个月时间后，“新城镇化”概念又力促了楼市再度雄起，一级市场房屋销售市场的持续回暖更是带动了房地产股的价值重估。

　　记者从地产三季报也了解到，虽然整个地产行业同比净利润增速仅为4%，但龙头地产股“招保万金”前3季度净利润却分别同比增长了16.03%、10.21%、41.74%和91.91%，业绩的持续稳定保证了这些龙头股四季度以来的强势表现，其涨幅远超同期大盘。

　　“当前应重点关注业绩确定性增长且现金流充裕的龙头公司，分享盈利增长推动的稳定15%~20%股票回报。”中金公司分析师宁静鞭同时也表示，除一线龙头股外，也可关注受益新型城镇化主题的区域个股、具备特殊模式的中小市值公司。

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