朱楠

　　随着保利、金地两家龙头房企三季报出炉，“招保万金”四大房企三季报已全部出齐。从这些颇为亮丽的成绩单来看，四大房企在三季度末的净利润增幅已全部转正，营业收入和净利润保持正增长。

　　从已发布三季报的101家上市房企业绩情况来看，持续的销售回暖使房企资金状况得到改善，百家房企手持2000多亿现金，可见房地产行业最困难的时点已过。不过，行业净利润率仍处于下降通道。

　　龙头房企销售表现好

　　保利地产(微博)三季报业绩显示，1-9月份，公司实现房地产销售签约面积669.20万平方米，销售签约金额756.28亿元，比上年同期分别增长34.03%和32.04%；营业收入达到313亿元，同比增加43.5%；实现净利润38亿元，同比增加10%。截至报告期末，公司预收款项更是高达1004亿元，同比增加41.6%。第三季度公司实现营业收入为111.24亿元，同比增67.96%；净利润为13.1亿，同比增长94.96%。

　　从同日公布三季报的金地集团业绩来看，也可圈可点。1-9月份，公司营业收入达117.4亿元，同比增80.67%；实现净利润为9.21亿元，同比增91.91%；基本每股收益为0.21元，同比增90.91%。第三季度公司营业收入为52.63亿元，同比增293.84%；净利润为4.18亿元，同比增27133.74%。

　　值得关注的是，金地集团在三季度集中发力，公司半年报中1-6月营业收入仅为64.7亿元，而三季报显示仅第三季度营业收入就达到52.6亿元，与上半年两个季度的总营收几乎相当，而净利润的增加幅度也相当惊人。该公司董秘徐家俊表示，这主要是由于三季度的集中结转造成的，同时在本季报告期内收购了海外公司星狮地产也为公司贡献了一部分利润。

　　加上之前已发布三季报的万科与招商地产(微博)，四大龙头房企三季报总体看来非常靓丽。从1-9月营业收入来看，四大房企均保持了30%以上的同比增幅，增幅最大的金地集团，同比增幅高达80.7%，而增幅最小的招商地产也达到了30%。相较半年报时四大房企净利润增幅涨跌不一的情况而言，三季报显示1-9月份四大房企净利润增幅全部保持在15%以上，其中金地集团同比增幅高达92%，最为可观，而万科净利润增幅则达到42%。

　　虽然净利润增幅转正，但行业净利润率水平未走出下降通道。与今年半年报相比，四大龙头房企中，仅央企招商地产净利润率从12%上升至15%，保利地产和金地集团则保持12%和7.8%的净利润率不变，仅万科净利润率继续下滑，从年中的14%下滑至11%。

　　总体看来，龙头公司、坚持快周转公司销售仍取得好于市场表现。相关统计数据显示，截至三季度末，全国销售面积增长为-1%，而主要城市销售面积增长为28%，这就令项目集中在一二线主要城市的上市房企受益良多，一方面大多数上市房企盘源位于主要城市，另一方面部分公司坚持快速周转，产品更具适销性，使得龙头房企销售表现好于市场。

　　盈利能力仍处下降通道

　　从上证资讯整理的数据来看，截至10月30日，在已公布三季报的101家上市房企中，1-9月份实现盈利的公司有84家，占比超八成以上；营业收入同比上升的为63家，净利润同比上升的为64家。与此同时，由于销售回暖带来的回款增加，101家房企手中共持有现金2298亿元，1-9月货币资金同比增加的房企有70家，预收款项同比增加的房企有67家。以“招保万金”为例，四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。

　　链家地产(微博)市场部张絮表示，从房企财务健康度来讲，三季度末明显要好于年初和二季度末，主要是由于三季度房企的销售业绩较好，销售回款增长明显。虽然在6月开始出现了明显的“拿地潮”，但是从全国范围来看，房企拿地热情仍然没有全面恢复。短期内仍然会呈现以标杆房企主导的局面。根据国家统计局公布的数据，2012年前三季度全国土地购置面积为26033万平方米，同比下降16.5%，土地成交价款为5390亿元，同比下降11%。由于“开源节流”，房企手持现金明显增加，对短期债务和一年内到期的长期债务的覆盖程度达到年内最高水平。

　　不过，由于房地产行业的预售制度影响，目前反映到报表中的营业收入和成本都有约一年左右的滞后期。但是从趋势看，随着建安成本和土地价格的上升，房企的盈利能力处在较为明显的下降通道中，反映到财务报表上，就是较为明显的增收不增利：净利润同比增速远小于营业收入。

　　与此同时，这101家房企前三季度的存货合计达到9155.5亿元，与去年同期的7700亿元相比，同比增加18.9%。不过，莫尼塔(上海)投资发展有限公司地产分析师罗雨认为，虽然库存水平有所增加，但由于同期销售恢复的速度更快，使得房地产企业的存货周转率有所提升。鉴于房地产企业的资金状况也同步改善，罗雨认为库存水平对于房地产企业经营的重要性有所降低。