样本城市选取

　　此次我们选取了华东、华南、华北和中西部地区比较具有商业代表性的15个城市—北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、宁波、武汉、成都、重庆、西安、青岛和大连，分别从零售物业的供给和需求两个角度来分析这几个城市目前零售物业的租金水平及其未来走势。

　　存量：北京、沈阳、成都、天津出现不同程度的过剩

　　截止到2012年一季度，北京、沈阳、成都和天津的零售物业总存量已经分别达到652.19万㎡、355.77万㎡、226.50万㎡和218.89万㎡，空臵率分别达到12.60%、16.30%、11.60%和13.50%，均超出5%-10%的合理区间的上限，呈现出不同程度的过剩，尤其是以沈阳最为突出。上海、广州、西安、重庆、大连和青岛的空臵率水平处于5%-10%的合理区间。武汉、深圳、杭州、南京和宁波的空臵率均低于5%的临界点，供给略有不足。

　　增量：十二五期间，样本城市供应量将持续上升，以前三年最为明显

　　据世邦魏理仕统计，十二五期间，样本城市的零售物业供应量将持续上升，其中又以前三年最为明显。到2013年年底，样本城市零售物业总供给量将达到4266.27万㎡，较2011年年底将增加53.4%，年均复合增长率为23.85%；到2015年年底，样本城市零售物业总供给量将达到4840.47万㎡，较2013年年底增加13.5%，年均复合增长率降至6.5%。分城市来看，北京、青岛、大连、杭州、武汉、重庆、成都、西安和深圳在未来两年的新增供应会较多。

　　租金：上海的租金水平最高，大部分城市位于600-800元/㎡/月之间

　　政治、经济地位重要性和供需矛盾是影响租金水平的两个最大因素。其中：零售物业的首层商铺租金水平在1000元/㎡/月的城市有上海、广州、北京和南京；租金水平在800-1000元/㎡/月的城市有深圳、杭州和成都；租金水平在600-800元/㎡/月的城市有大连、宁波、西安、青岛、重庆、沈阳和天津；租金水平在600元/㎡/月以下的城市仅有武汉。

　　近年来商业地产热兴起，新增供给较多，我们判断2013年可能成为行业分水岭

　　我们判断深圳，成都，青岛，大连，重庆，杭州这几个城市的商业地产情况值得警惕。成都和深圳市场由于其目前的空臵率本就超出10%，再加上未来供给增长过快，零售物业租金将面临较大的下行压力。青岛、大连和重庆未来的新增供应过快，将使得其零售物业空臵率水平由目前的合理区间上升到10%以上，出现不同程度的过剩；杭州伴随其零售物业的增加将有效缓解目前空臵率低的紧张局面，但供给增幅过大，矫枉过正，租金水平有可能下降。