韩迅

　　地产股四季度 基本面难言乐观

　　一方面是供应的快速上升，而另一方面需求端难以放量，房地产“金九银十”难现。

　　对于上市房企来说，资金压力进一步加大，而库存又与日俱增，四季度地产股如何投资成为摆在机构投资者面前的一道难题。

　　地产股香港爆发

　　在多数机构投资者眼中，2011年4季度，受到基本面和政策面的双重拖累，地产板块以“低估值，防御性”为主，自身上涨动力有限。

　　但是，在“国庆黄金周”的几天里，在香港上市的内地地产股却“异地开花”，走出一波不错的反弹行情。

　　10月7日，绿城中国(03900.HK)以单日上涨17.804%报收3.97港元、雅居乐地产(03383.HK)上涨13.636%报收6港元、碧桂园(微博)(02007.HK)上涨9.859%报收2.34港元、保利香港(00119.HK)上涨8.434%报收2.7港元、恒大地产(03333.HK)上涨6.226%报收2.743港元……

　　上海一位基金经理认为，内地房企股在“国庆黄金周”的大涨，并非来自基本面的改变，而是港股的集体上涨所致，“以及前期内地房企股跌幅较大，技术上也存在反弹的需求。”

　　尽管绿城中国涨势很大，但是花旗还是在10月7日将绿城中国的目标价由3.79元调低至3.13元，重申“沽售”评级。

　　对此，花旗表示，预期信贷紧缩政策将会延长，当中包括不同融资渠道，绿城中国本来已疲弱的资产负债表将继续受压，其所在城市将是政府持续推行紧缩措施之对象。反映资产负债表紧张及销售均价跌，该行将其目标价由3.79元调低至3.13元，新目标价较修订后资产净值折让60%，反映绿城财务压力较同行高。

　　数据显示，从全国商品房月底成交量上看，全国商品房成交量增速的拐点已现。由于去年新房重心集中于4季度，9月-12月的销售面积占全年的近50%，而今年受宏观调控的影响“金九银十”难以见到，四季度难以出现成交量的大幅回升。

　　因此，东北证券研究员高建预计今年4季度全国商品房成交量增速出现下滑是可以预期的。

　　截至目前，莫尼塔研究中心监测的37个城市9月新房交易量环比下滑7.2%，同比下滑38%。9月交易量明显低于预期，需求担忧正在增强。

　　南京一家地产公司负责人昨日告诉记者，虽然现在拿地还较正常，但是拿地既不代表房企认为抄底时机到来，也不代表房企对市场的预期已转为乐观，“拿地后是否开工，目前是最难决策的事情，而这又影响着商品房的开工和投资，整个行业现在都需要一段时间来消化库存，以及归还贷款。”

　　关注两条主线

　　外资投行的沽空评级、地产商进退两难的局面也反映出时下地产行业的境况，莫尼塔研究中心的观点认为中长期来看，中国地产行业可能在未来几年进入明显放缓阶段，销售、投资增速台阶式下移的概率较大，行业整体景气处于下行趋势中。

　　但是，乐观主义者依旧存在。

　　“地产股未来跑输大盘的可能性已较小！”这是东方证券研究员杨国华9月末的观点。

　　在杨国华看来，尽管对成交量明显回升的“时点”很难做出准确判断，但是目前房地产市场所处的4个“相对确定”，即市场仍有大量拟购房的需求在观望、未来拟上市的供应很大、今年月度成交量持续处于近几年相对低位的水平以及开发商长期偿债任务重，卖房动力将越来越大，“这让我们对未来成交量终将回升仍抱有谨慎乐观的态度。建议持有或配置龙头地产股。”

　　截至9月末，A股市场动态PE在14倍，房地产板块动态PE在16倍。

　　尽管卖方研究员很乐观，以及地产估值很低，但是上述基金经理仍旧表示悲观，由于供给对需求的带动作用进一步降低，很难在4季度看到由开发商推盘快速增加所导致的销售明显反弹。“对于需求担忧将持续，同时库存压力导致的资金进一步变紧的趋势将延续，所以我认为地产股在4季度依旧不会有什么表现。建议低配，并自下而上选股。”

　　对于地产股4季度投资策略，海通证券(微博)研究员涂力磊建议关注两条主线。“一是寻找新的价量平衡点。不论是否存在金九银十，限购政策对购买力的剥夺效应正在逐步体现。如果我们悲观预期当前销量不畅将造成新一轮价格调整，那么在市场的反复适配之下，总会出现价量新的合理平衡点。一旦这一位置得到确认，我们认为行业投资趋势将逐步明朗。二是等待信贷趋势的积极信号。”

　　从目前情况考虑，后期货币有望从“继续从紧”转为“不变”，而这一过程最明显的信号就是M2触底反弹。涂力磊认为考虑到去年三四季度信贷放松对地产销售有较大刺激。“因此，M2数据的积极信号也成为板块后期反弹的重要刺激因素。建议密切关注10月中央经济工作会议对后一阶段调控重点的表态。”

　　基于行业处于下行周期的考虑，高建仍然维持对房地产行业同步大势的投资评级。“我们建议优先配置财务运行稳健的公司以及拥有资金和品牌优势、融资能力强、抗风险能力高和具有持续成长能力的公司。我们推荐万科、保利地产、金地集团、信达地产等作为优先配置个股。”

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