● 鲁商置业日K线

　　在调控大棒下，房地产行业和地产股噤若寒蝉。虽然目前估值处于低位，但很多投资者还是望而却步，一些房地产上市公司则加大了商业地产的开发步伐，部分券商分析师开始推荐商业地产股。不过，一些前期潜伏地产股的机构在去年四季度已从前十大流通股东中消失。

　　上市公司加码商业地产

　　“商业地产投资正当时”，德邦证券房地产研究员黄玉梅坚定看好商业地产股。这也反映在相关公司的市场开拓行为上。虽然房地产调控力度逐步升级，不过，一些上市公司没有停止发展步伐，反而加快了对商业地产的投资。

　　万通地产在不久前的年报中表示，2011年公司的既定战略是继续向商用物业转型，达到商用物业与住宅业务并重，充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源，以京津地区为战略区域，形成该区域的竞争优势；同时，坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创万通地产特色的商业地产投资模式。

　　德邦证券黄玉梅认为，从政策细则来看，本轮地产调控政策显示调控决心史无前例，但主要针对住宅，不影响商业地产的成交。

　　而货币超发，人民币实质对内贬值，国内投资渠道有限，房地产的投资属性依然存在。再结合国外商住价格的规律，商业地产的价格高于住宅价格20%-30%，但是当前国内商住价格倒挂，价值存在低估。另外，2010年9月，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金入市也对商业地产有较大的推动作用。

　　湘财证券房地产研究员刘飞烨也认为，近一年的房地产调控，尤其是新国八条的出台对住宅市场短期影响明显，与之相伴的是市场对商业地产的热情开始回升。

　　渤海证券研究员陈慧、易华强补充道，今年以来商业地产销售面积持续大于竣工面积，商业地产库存逐步减小，重点城市写字楼空置率下降，办公用房需求前景看好。

　　尽管地产板块的估值已达到历史的低点，整个板块经历了一年之久的低迷。不过，在黄玉梅看来，近期外部的因素悄然发生了变化，地产板块的投资机会也在逐渐分化。主要表现为：从《中关村十年规划》出台和新三板扩容预期中，园区类地产由于估值优势、外部因素推动，受到市场持续的追捧。从前期的涨幅来看，商业地产的投资价值还未被市场充分认识。

　　券商推荐个股基金减持

　　商业地产一般指写字楼、商铺、酒店以及40年产权的酒店式公寓等形式。从经营模式上看，分为出售型(如鲁商置业、凤凰股份)、持有型(如中国国贸、陆家嘴)和租售结合型(如世贸股份)。

　　在投资标的上，黄玉梅看好鲁商置业，其理由是，公司完成重组后，成为山东鲁商集团旗下的地产上市平台，隶属山东省国资委。从2010年下半年，公司频频出手大型的商住项目。可以显示，公司战略逐渐清晰：将利用大股东在百货、超市、旅游、酒店、教育等方面的资源，以二三线城市为主要对象，发展大型城市综合体。

　　公司未来面临销售收入提升、盈利能力进一步改善的转折，给予“买入”评级。2010-2012年EPS0.44元、0.97元和1.37元。2011年PE为8.53倍。从RN A V计算，每股价值13.5元，对应当前价格折价40%。给予2011年12倍的PE，对应目标价11.6元。

　　从鲁商置业的十大流通股东来看，易方达旗下的基金一直潜伏其中多达5个季度之久。

　　从2009年三季报，4只易方达基金开始以9-10元的成本减仓，2009年四季度，其旗下两只基金大幅减仓，成本在10-12元。2010年三季报，易方达旗下3只基金再次大幅减仓，成本约8元。此外，东海证券东风5号集合资产管理计划新进718万股。鲁商置业还未披露年报，不过去年四季度基金和券商重仓流通股的数据显示，该公司的机构股东仅有两个，易方达行业领先企业基金减仓513万股，还有800多万股，富国优化增长基金新进233万股，而东海证券东风5号集合资产管理计划也从十大流通股东消失。

　　结合去年三季度鲁商置业的波动空间在40%左右，可以猜测，易方达基金可能是在做波段，综合其几个季度的成本，获利空间很小，很可能平仓或割肉出局。

　　海通证券研究员涂力磊给予万通地产“增持”评级，预计其2011、2012年EPS分别是0.54和0.78元，RN A V在7.83元。该公司股东名单显示，王亚伟执掌的华夏大盘基金尽管在四季度减持300万股，但依然以持股1000万居十大流通股股东次席。

　　华夏大盘去年二季度买入700万股，并在三季度加仓600万股；此外，华夏策略基金还持有400万股。大成基金旗下两只基金却在期间进行反向操作，在三季度持有783万股的大成创新成长基金，已从万通地产年报的十大流通股股东榜中消失，但大成蓝筹基金却加仓166万股位列第三。

　　采写：南都记者 王涛

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