国泰君安 孙建平

　　摘要：

　　2011年元旦整体销量较好。三天假期整体成交量较2010年元旦增长30%，较2009年元旦降低5%，其中南京、杭州、北京、重庆等地均较2010年元旦有明显增幅。

　　本周一手房销量整体环比上升8%，其中一线城市下降1%，二线上升13%。本周重庆、惠州、成都、天津等二线环比上升20%以上。

　　本周一手房销量整体同比下降21%，其中一城市上升17%、二线城市下降32%。本周北京、上海、深圳、广州、天津同比仍上升的，成都、苏州、南京的同比降幅在50%以上。

　　本周二手房销量环比上升18%，同比下降52%。本周北京、天津、武汉、深圳等地的销量均环比略有上升。

　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，基本无优惠促销，2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升1%。

　　整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升30%，去化时间由12个月下滑至6个月。

　　因反应政策风险预期地产板块估值下跌空间有限，有较强安全边际。A股主流开发商10年PE 15倍左右，11年10倍，年初均价下RNAV折价15%。一线地产10年PE14倍，11年PE10倍，RNAV折价22%；二线地产10年PE 15倍，11年PE11倍，RNAV折价11%。

　　政策打压将成为常态，市场也将逐渐适应这种成为常态的严控政策。从目前行业基本面看，在信贷、限购多方面压制下，行业销量仍呈难以压制的良好态势，对于购房者而言，其已经逐渐适应政策打压。对于资本市场而言，在目前10倍PE、RNAV折价普遍在20%以上的估值下，未来可能的新严控政策会使板块出现阶段性的顶，但也不会使估值再有过分的下调。在这种成为常态的政策打压之下，过去房价大幅提升的而导致的板块性盈利高增长被部分公司本身高周转规模扩张所导致的盈利高增长所代替。房地产股票将出现差异化变现，2011年规模扩张龙头首推万科、保利、金地、首开、荣盛。

　　继续坚定看好短期的反弹机会，维持12月21日-27日报告及短信观点：阶段性估值修复和反弹行情高度25%、时间到1月中下旬；维持“逢平可加仓，急涨需谨慎”的建议。行业维持“中性”和标配建议。

　　推荐品种：维持上半年阶段性行情下快周转龙头和“地产 X”组合两条线索，推荐万科、保利、首开、金地、荣盛；“X 地产”组合龙头公司胜利、宝安、新湖中宝、建发、深天健、福星等。