投资要点

　　2010年11月房地产市场

　　运行情况分析

　　1.房地产开发景气指数降至全年最低点。

　　2. 11月开发投资同比增幅继续攀升，未来保障房接力。商品房投资增速下降是大概率事件，未来保障房投资加码可部分弥补，预计2010年房地产投资增速约36%，2011年在26%左右。

　　3. 11月供应量回升，当月商品房销量环比增长10%。未来一段时间供应量将持续增长，预计全国12月成交量大幅下滑的可能性不大。

　　4.房价连续3个月上涨，未来房价难跌。通胀高企及人民币升值预期下，房地产固有的资产属性决定未来房价难跌。

　　5.房地产资金来源同比增速持续下降。开发商融资渠道越来越窄，且资金成本趋于上升，预计未来开发商资金状况偏紧的问题将逐步显现。

　　行业重要动态回顾

　　1.自11月1日起，多家银行全面取消房贷7折利率，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

　　2.住房保障法起草列入国务院2010年立法计划。

　　3.北京市住房公积金管理中心11月29日发布关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知。

　　投资建议

　　量价齐升的局面可能将行业推至再一次被严厉调控的境地，政策面不容乐观；从行业基本面来看，一方面未来供应水平将有所上升，而另一方面通货膨胀高企及人民币升值预期引致的投资性需求也不可小觑，量价的4种组合关系中，惟有量升价跌或者价平可被政策容忍且不至于引起行业基本面的大幅恶化，这种情况下，明年行业整体销售额增长水平将面临不小的考验，维持行业“中性”评级。

　　尽管行业面临寒冬，但我们仍看好那些战略布局灵活、攻守兼备或者专注于细分市场走特色化道路的开发商，个股选择上推荐业绩确定、估值便宜的行业龙头万科A（000002）、保利地产（600048）、业绩确定高增长的滨江集团（002244）和明年业绩或将爆发式增长的云南城投（600239）。

　　

　　

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