新浪财经讯  2010年11月18日至19日，“齐鲁证券2011年投资策略报告会”在上海浦东星河湾酒店举行，新浪财经全程直播。齐鲁证券房地产行业研究员丁晨在演讲中表示，未来五年调控是行业发展的主题，而在调控之下量价会趋于平稳，上有政策压制，下有需求支撑。

　　以下是齐鲁证券房地产行业研究员丁晨演讲全文：

　　各位领导，各位来宾大家下午好，我是齐鲁证券房地产行业分析师丁晨。今天很荣幸也很高兴在这里跟大家分享我对这个行业的一些看法。2010年进入了调控年，楼市跌宕起伏像过山车一样惊险刺激，到今天这个时点我们更关心调控的持续性，未来的量价走势，还有行业的投资机会。我们的观点是我们认为在十二五规划期间调控是常态，未来五年调控是行业发展的主题，而在调控之下量价会趋于平稳，上有政策压制，下有需求支撑，这个调控被消耗的时候，我们所要做的是寻找调控背景下的闪光点，高周转与商业地产是我们所要关注的焦点。

　　2011年我们认为调控依然是行业发展的主旋律，房价问题今年已经上升到一个政治的层面，因为它所引发的民生，金融风险以及通胀等问题对经济可持续发展越来越不利，那么我们要问这次调控要持续多久，我们就要探究房价的根源问题，我们认为现在的这些政策对需求压制基本上做到了极致。07年中国基尼系数达0.48，且在逐年增大，三分之二省和直辖市基尼系数超越0.4警戒线。经济适用房竣工、投资、新开工占比连年走低，目前保障房只能覆盖20%的低收入家庭，需5年至10年才能基本覆盖现所有低收入人群。

　　我们看到十二五规划将着力解决房价刚刚我们说的上涨的两个根源问题，因此我们认为未来五年调控依然是常态。所以说从2010年开始调控还远远没有结束。我们对市场的看法是市场将在调控背景中温和前行。首先从需求端看我们觉得有近忧而无远虑。短期看政策叠加抑制短期需求，销量再次探底。长期来看十二五规划城镇化仍是重点，这为行业确定了长期向上发展的趋势。供应端我们认为2010年这个行业处在补库存的阶段，2010年新开工和销售面积达到一个高位，大概在1.7左右，而从各个城市出清周期来看，我们看到从今年开始出清周期缓慢爬升，总体来说库存压力没有达到08年高位水平，依然处在较低水平。我们认为2011年的水平是刚刚说的新开工和销售面积比率达到1.5水平。今年从补库存到积极消化库存转换。但是供应结构方面我们认为要看开发商资金链水平。目前来看开发商资金链仍然趋金，从对资金来源看，自筹资金达到36%左右，是08年的高位，但是我们认为不会出现被动倾销的局面。积极消化库存同时保持合理的开发和供应节奏将是2011年开发商所面临的局面。

　　我们引入动态模型对2011年销量进行了预测，在三种情形下，也就是悲观、中性和乐观假设下，销售面积依然处于平稳的变化，所以2011年销量走势的平稳，因为市场对短期事件效应非常明显，所以说我们不排除2011年上半年有一个探底的过程。而我们从新开工面积对整体的市场供销也做了预测，因为供应端需要由开发商资金链决定，因此2011年实际供销比达到1至1.1左右，市场还处于供求基本平衡的状态。总体上在需求端和供应端均保持稳定的情况下，我们判断2011年房价将趋于稳定，市场软着陆是个大概率事件。

　　2011年调控依然是行业发展的主旋律，市场将在调控中温和前行，双高时代面临终结，万科类高周转模式将在调控中制胜。政策压制高利润高杠杆，提高周转率才是未来ROE提升的唯一出路，未来的企业竞争将靠企业自身运营能力的比拼。而我们看到高周转模式在调控中有两大核心优势，首先是超强的业绩恢复能力，我们以国外住宅建造商龙头(帕尔地)为例，09年他业绩反弹幅度远远高于整体市场，而消化周期也远远低于整体市场。万科他在08年和2010年新政之后住宅销售额也远远跑赢了市场，逆周期发展能力很强。

　　第二大核心优势是逆市扩张能力，区域市场和客户产品线都得到了广泛的延伸，市场占有率超过了当时第二位，霍顿的两位。万科我们看到08年以来逆周期扩张非常明显，在土地市场今年截至到10月份为止土地储备是09年的1.7倍。为什么高周转有这样两大优势呢？我们认为主要是对市场有高度的敏感度和高效的管理模式，还有土地的风控。06年万科将管控模式从项目公司的二级传统模式转向三级模式，因而大大突破了区域扩张的瓶颈。对于高周转模式，均衡未来的发展，所以土地风孔能力非常重要。我们看到万科成本基本上在2000到3000元左右，而可供开发年限始终控制在3年左右。因此，企业处于一个近可攻退可守的状态。因此我们比较高周转和低周转的模式，制成模式高周转主要来来源于企业自身能力因素，而低周转高毛利模式是多数企业来源于外部行业和政策的因素。

　　今年商业地产行业的增速已经远远跑赢了住宅市场，而未来我们将认为它将持续受宏观经济向上和流动性充裕的情况，商业地产吸金量很大，我们主要看好两类，首先是一级市场甲级写字楼，一线城市甲级写字楼投资回报是10%以上。另外也看好二三是城市的商业地产。对于资本市场判断我们认为2011年价值回归，政策方面我们认为风险在逐步释放，调控常态化已在预期中，同时政策本意不在于扼杀行业，短期压制换来的是行业长期可持续发展，十二五规划已确定了行业长期向上的发展趋势。基本面方面我们觉得是供需双稳，量价平稳，市场将处于软着陆。估值目前板块估值相当于08年末基本面最差时候的水平，而实际情况远优于当时，基本面和股价不可能长期背离。经济走强和流动性充裕决定了资本市场的上性趋势，而市场整体走强有利于地产股估值中枢的提升。

　　我们2011年价值回归，关键词——高周转、商业地产。重点配置是高周转类龙头是万科，保利地产和荣盛发展，商业地产类我们推荐二三线城市综合体龙头世茂股份，以及一线城市甲级写字楼龙头的金融街。具有资金优势和规模优势，业绩确定的低估值区域龙头我们推荐的是首开股份、鲁商置业、冠城大通、中南建设、中天城投和滨江等。