新浪财经讯  2010年11月18日至19日，“齐鲁证券2011年投资策略报告会”在上海浦东星河湾酒店举行，新浪财经全程直播。基强联行陈詠乐博士在演讲中表示，房地长行业，长三角6个城市，南京、宁波、杭州、无锡、上海、苏州，这些做商业地产都是我们所看中的。渤海区北京、天津、沈阳、青岛、济南、大连，这些都是有潜在发展的地方。

　　以下是基强联行陈詠乐博士演讲全文：

　　各位嘉宾，各位参加的朋友们大家下午好。我非常开心非常激动有机会在台上跟大家分享我对商业房地产的研究跟交流。我回国10年，这10年给我的感觉，我还记得以前在美国洛杉矶机场下飞机的时候，当时差不多20多年前，我们去到那边机场只有英文、日语，现在有我们的普通话，把中国人放在各大机场作为主要公布点乘客源之一，我也是觉得10年前回国的决定是完全正确的。

　　我们要了解，特别是房地产的发展跟到底他到了哪一个阶段，从经济领域发展中人均收入和可支配收入，中国有的特性是美国、香港、日本完全没有的，中国的版图跟人民的生活习惯，跟每个省每个区，跟对于住房商业等等的行为要求都是非常不统一的，不像美国大卖场沃尔玛，你去到哪里都是一模一样的，如果在中国做商业房地产你每个区域都是一样的，我相信你可能只有两三个点撑的住，就是说我们的特性非常强。

　　接下来我跟各位分享一下美国30年经济发展在投资方面是怎么样，跟我们回来中国会怎么样。1978年石油危机开始启动的时候，我们看到道琼斯指数是772.44，1979年道琼斯是834.04，1982年道琼斯指数833.43，10年后价值3870美元。这跟我们理解，以前美国人说这个东西是美国生产的，80年代开始很多东西是中国制作。1984年是1182.42，1987年是2014.09点，因为计算机产生了股票的飞跃，97年是7440点。1990年道琼斯是2545点，10年后是10707.6点。可以看得到从78年到99年美国的黄金发展，他用了20年，生产行业带动消费行业。90年代后是怎么样的？92年道琼斯是7276，10年后是7701点，过了2000年后美国市场非常波动。98年道琼斯是7945点，10年后是8378点。

　　所以我们看到到底什么样的GDP水平能带动消费，商业房地产的发展和蓬勃基础于两大元素，第一是有人，这个我们中国完全不缺，第二就是这些人的经济状况和承受的能力，有了这两个自然会带动商业房地产。很多的开发商解决了本身他做住宅房地产以外作为长远投资的一个开放投资领域。从行业上我们看到美国也好，近一点我们看香港，其实香港在金融海啸时候，我们发现抗跌能力最强的是什么？基本上用商业房地产作为出租物业，有固定收益板块的一些股票公司。还有的是不局限于香港本地的商业市场的出租物业，同时带有发展国家，就是中国的投资商业房地产物业。我们可以看到比方说恒隆地产等，这些都是在金融相对萎靡的情况下他们有抗跌能力。这个是房地产这一块，从06到09年很多外商投资的增长率也非常快，从04、05年600多个亿到09年900多个亿，红颜色的是在房地产部分，外商房地产进来中国其中一个投资领域不一定做住宅，是以商业房地产为主，我们可以看得到在我们身边淮海路跟南京西路的商业办公楼区基本上每两栋楼是香港开发商盖的。

　　随着经济发展加速，城镇人均可支配收入有了突破。一个家庭可支配的金额如果一年2万块跟你能够超越到3万块他的消费能力不是成正比的，这些是我们分析大势，最后我们中国现在要看中国商业房地产开发到什么阶段，其中一个我们考虑人均支配收入。红颜色板块占64的GDP，主要经济群体也是在沿海边上，中部地区是44.5%population32%of GDP。

　　另外一个美国经济的周期发展。美国黄金20年就是在80年代初差不多2000年之前就结束了。我们选择了IT公司的新经济作为带动者跟美国主要经济发展的产业，今天我们全球金融泡沫当年小布什从国家层面，每10年美国有一个主导行业，主导行业带领美国的经济快速发展，当年用了金融。但是金融在10年中爆破了，为什么呢？我们可以看到有150多年的雷曼兄弟都抵不住这个海啸。一个地方集中在一个行业上作为带领行业发展的，其中非常危险的是它如果发展跟规范的不理想会产生泡沫，这些泡沫也会化为乌有的。09年美国新总统奥巴马主推的新能源、生物医药。

　　商业房地产的领域，现在我们可能专做商业房地产的公司上市，他们的融资渠道很局限，这跟美国商业房地产发展从六七十年代的时候一样，从一走进去80年代开始美国的商业房地产跟中国一样，光做商业房地产没有跟金融结合是做不大的，因为商业房地产一个基本要素需要投进资金。我们可以看到这是美国1990年到2000REITs指数和标准普尔指数股息率比较，在美国，REITs产品当时为什么这么受吸引？一个投资者当中年的时候他倾向于保守投资，而把委托权给了基金和银行理财产品，主要是针对一些低风险有专业管理，看的明白的行业REITs，每个REITs有不同的分部，当然我们也可以探讨一下REITs的产业组合是怎么样，当这个行业成熟了，产品成熟了，你们作为分析人员去看那个REITs是好的，为什么好，从哪个角度看好，我待会儿也会跟大家讲讲。

　　REITs主要投资方向有办公楼，购物中心占14%，写字楼占13%，区域性商场占6%，独立商业占4%，也有做酒店公寓的，这些都是REITs可以投入的方向。在过去10年当中海外基金投资者来中国投项目，我们可以看到其中有43%是投办公楼，办公楼对于商业房地产投资市场里面人家看的最简单的运作，另外一个是商业，我们觉得这两块加起来对于海外基金经理的投资比例占了55%。

　　其中一个案例想跟大家分享一下，今天的演讲跟一般很数据化的演讲不一样，我用一些案例，看一下这些公司怎么做成产品，而他们怎么样包装一些商场，他们的规模是什么样的。其中一个市场做的很成功的是凯德置地，他资产在中国，经过新加坡的交易市场去发行REITs。这里分别有八个物业，我们可以看到北京、上海、武汉，主要几个都在一线城市，有几个也在二线城市，总面积是537353平方米，总市值是56.92亿元人民币。资产的增值泡沫是必然的，只是他涨到哪个程度，利息也非常低，按照金融资产的增值投资者有两块，一块是投资在一些股票和债券，另外一块我每年有没有很实际的收益回报。

　　另外一个是长江实业的置富产业，2003年8月12日在新交所上市，2010年4月20日在香港纽交所上市。他们有14个商场，很多国内的开发商他们做大型住宅很了不起，但是一谈到做商业地产，因为住宅当中肯定有一定的配套量，这些配套量的商业日后怎么做经营管理，长江实业也经过这方面的，当年盖了很多第一城物业和马鞍山广场都是为了满足住宅需求盖的商场，这些商场给很多开发商压住砖头，如果一个发展速度比较快的开发商很需要现金流的流动，正好在成熟的环境下融资市场和金融市场允许这些开发商二次融资。

　　我们中国还没有这个政策，还没有到成熟的程度，那怎么投资商业房地产，在市场上有一样东西我们现在流行做的，就是私募。PE作为合作基金协助开发商发展，我们做了几个案例，一个是将40亿的私募拓展，以准备国内的REITs市场如果成熟了，这些产业都可以通过私募基金的安排去做第二次融资，把私募基金的投资退出。作为开发商我们可以信到的基金，而你们作为投资商、证券商，这也是其中在提早切入二次市场当中可以在这里分一杯羹。一般的操作也是这样，经过一个私募体，我们把管理层分开负责资产管理。

　　公司里面的资产管理是非常重要的，作为投资人看一家公司的商业房地产，他跟住宅的元素很不一样，住宅只要有购买的人群就会升值，当你做商业房地产，你要维持这方面租金的增长，你要看公司的管理团队怎么样使得租赁他商场物业的认不是一次消费的。所以我们看商业房地产是经过一个流程，这个流程从收购开始到通过一揽子的资产管理然后做二次融资。当中一些公司能否有足够的增值，他是怎么样包装，他对物业改造敬业理念是什么样，这个我觉得跟分析住宅的开发商，他们要上市的角度也不一样，这一块我们要看的是商业房地产很注重你买商场，他牵涉到很多法律的问题，公共位置的装修等等，这些都会影响到这个物业的价值，同时又影响到商业房产公司它的整体价值，所以这些公司在收购当中里面的一些流程有针对尽职调查，财务投资框架的设立，资产管理，测试再融资方案等等的分析。反映一个商业物业的真正价值是物业里面的租客它的组合，他付租金的组合，他的公司背景，这个很重要。一般我们说重大租客占商场40%到50%之间。

　　一个商业地产要成功必须要跟REITs成功，商业地产要成功它的管理团队应该怎么样，我跟大家分享一下我们在中国有哪些城市，哪些地方投资领域比较好。我们把长三角跟渤海做了一个比较，渤海我们看了六个城市，长三角也看了浙江、上海等，当中分析下来我们看到在不同的城市当中长三角6个城市，南京、宁波、杭州、无锡、上海、苏州，这些做商业地产都是我们所看中的。渤海区北京、天津、沈阳、青岛、济南、大连，这些都是有潜在发展的地方。

　　今天时间有限，信息量也比较多，我希望今天给到大家一些相应的基本资料，谢谢各位。