国泰君安 孙建平

　　摘要：

　　本周一手房销量整体环比下降4%，其中一线城市下降8%、二线下降3%。其中惠州、重庆、武汉环比上升55%、25%、14%，剩余各城市环比下降幅度并不大，基本降幅20%以内。惠州销量环比明显上升，可能与深圳严厉限购导致部分需求外溢有关。由于限购及其他调控政策导致的需求被动往周边城市转移的现象具一定代表性。

　　本周整体同比下降26%，其中一线城市下降34%，二线下降22%。本周一二线城市只有武汉、成都同比仍上升，其余均下降，南京、杭州、深圳本周的同比数据均下降50%以上。从年初至今的累积同比来看，武汉、重庆、成都表现最好，同比下降幅度在15%以内。

　　本周二手房销量与上周基本持平，同比下降39%。其中杭州环比下降26%，北京、武汉略降，深圳、天津等环比略升。

　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，目前基本尚无优惠促销。本周环比下降1%，其中一线城市下降6%，二线上升5%。一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为42%。

　　整体可售量目前还处于低位区域，行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升27%，去化时间由12个月下滑至6个月。

　　本周我们实地调研了部分三四线城市，目前销售情况还不错，比十一调控前略低或差不多，整体影响程度较小，这些城市的政府相关机关、开发商均表示政策在目前的销售情况中已经较为充分地反映。不过后续由于季节性的因素导致销量环比下降仍是较为可能的。

　　因政策风险释放后估值企稳，地产板块估值具有投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE 14倍左右，11年10倍，年初均价下RNAV折价14%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价23%；二线地产10年PE 16倍，RNAV折价81%。出租类10年20倍，RNAV折价16%。

　　目前各城市的信贷严控等政策的效果逐渐显现，反映在目前下挫的交易量中。预计二三套信贷及限购政策的作用大部分已经反映，但进入传统的冬季房市淡季预计对后续销量将有一定影响。同时，随着较大供应量的局面持续，单盘销售压力会加大。

　　维持行业“中性”评级。因地产股10年估值便宜，具有一定投资吸引力，维持标配建议。

　　个股选择逻辑侧重10年销售好，预售房款业绩保障性强；未来行业销量下滑时更愿意降价促量的一二线龙头公司。如：万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、招商地产等。深天健、建发股份、冠城大通、京投银泰、中弘地产、滨江集团等二线地产业绩锁定性强。

　　短期继续重点推荐万科、中国宝安、新湖中宝、保利地产、深天健，推荐首开股份、福星股份、荣盛发展、鲁商置业、建发股份、冠城大通等。