国泰君安 孙建平

　　目前销量一二线城市基本均表现为继续小幅下滑。本周一手房成交量整体环比下降19%，国庆节前后出台的调控政策组合拳逐渐显现效果。其中一线城市环比下降14%，二线环比下降22%。

　　以深圳为代表的限购城市成交表现为：正式限购执行之前，销量大幅上升；限购执行后，当周销量暴跌；之后一两周销量小幅回升，但仍处较低位。

　　一手房整体同比下降39%，其中一线城市下降14%，二线下降22%。

　　本周除成都、深圳同比略升5%以内外，其他城市本周同比均下降，其中北京、上海、南京、重庆同比下降50%以上。

　　本周二手房销量由于受深圳二手房成交量环比大幅上升影响，本周整体环比上升45%，同比基本持平。本周北京、天津、深圳、武汉环比上升9%、9%、157%、35%，杭州环比下降15%。除深圳由于限购的特殊原因出现暴涨，其余城市与前期持平或小幅下降。

　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整，尚无优惠促销。本周环比上升0.2%，其中一线城市下降4%，二线上升4%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为48%。

　　库存可售量相对201004最低点上升31%，去化时间由12个月下滑至6个月。由于销量仍处于高位，近期8个城市的一手房平均去化时间为6个月，预计随着各地限购令的出台正式执行，去化时间将上升。

　　因政策风险释放后估值企稳，地产板块估值具有一定投资吸引力。A股主流开发商估值10年PE 16倍左右，11年11倍，年初均价下RNAV折价11%。一线地产10年PE15倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE 16倍，RNAV折价5%。出租类10年20倍，RNAV折价13%。预计随着超过14个城市的限购令正式执行、三套信贷严格执行、加息引起的预期，未来销量将逐渐下滑，进而带动房价下降。

　　世博会后成为房产税敏感时间窗口，因征税范围尚不确定，尚难以完全确定房产税试点方案出台将是地产板块新一轮上涨的契机。

　　维持行业“中性”评级。因地产股估值企稳且10年估值具有一定投资吸引力，维持标配建议。

　　个股选择逻辑侧重10年销售好，预售房款对未来业绩的保障性很强；未来行业销量下滑时更愿意降价促量的一二线龙头公司。如：万科A、保利地产、首开股份、荣盛发展、招商地产等。深天健、建发股份、冠城大通、京投银泰、中弘地产、滨江集团等二线地产业绩锁定性强。

　　短期继续重点推荐万科A、新湖中宝、中国宝安、保利地产、深天健，推荐建发股份、冠城大通、首开股份、鲁商置业、荣盛发展等。