中银国际 田世欣

　　十一黄金周前后两周，楼市成交量呈现前高后低走势，黄金周前半段时期承继9月余威成交放量上行，而节后多地出台限购令呼应中央二次调控政策，对成交形成打压，深圳、北京等地反应迅速，但上海仍然亢奋。二次调控落地短期已见成效，但在宽松货币的大环境下，中期效果存在不确定性。虽然我们对持续的偏短期和行政性调控方向有所疑虑，但相信中央政府态度坚决，目标明确不变，维持行业中性的判断，目前地产板块存在的是估值修复性机会。

　　支撑评级的要点。

　　市场概况：前周(9月27日-10月3日)和上周(10月3日-10月10日)正值黄金周期间，我们观察的17个主要城市合计成交面积分别为427.9万平米和372.5万平米，前周环比上涨19.4%、上周环比下跌12.9%。由于二次调控重拳出击，黄金周期间楼市成交量呈现先亢奋后低靡的走势。成交均价指数基本稳定，一线城市小幅回落，二线城市再创新高。

　　政策及大事回顾：1、国家五条措施加强房地产调控；2、多地出台限购令及其他措施呼应中央；3、上海正在做好房产税的准备工作；4、央行表示将继续实施适度宽松货币政策；5、上海、北京和南京连续出台保障房细则。

　　上市公司及相关公告：1、万科发布9月份销售数据；2、中房信发布三季度房地产上市企业销售排行榜；3、万科、建发股份、张江高科等多家上市公司公布近期拿地情况。

　　投资评级和建议：

　　调控的长期目标须依赖长效机制的建立，房产税试点作为其第一步已渐行渐近。近期市场资金活跃，信贷收紧对房价预期的影响似在逐步减弱，深圳式限购力度过猛持续性存疑，而京沪式限购则力度有限，因此二次调控的中期成效存在不确定性。但由于2011年新增供应的激增，中短期需求削弱后存货的累积速度将加快，从而真正缓解房价上涨压力。我们维持对板块“中性”的观点，万科、保利这两家当之无愧的龙头开发商已成为调控中的大赢家，也是我们进行行业配置的首选个股。