基本结论：

　　房地产行业的景气程度在短期、中期和长期受不同因素的驱动。

　　短期来看，房价指数与房屋销售面积同比增速相互影响，而房屋供需与房价指数紧密相关。

　　中期来看，实际利率是领先房屋销售面积累计同比增速3-5个月的负向领先性指标。调控政策影响地产行业发展周期，促进行业健康成长。

　　贷款利率影响房屋购买需求，信贷政策影响开发商资金链。

　　长期来看，房地产受经济发展周期、消费水平、城市化进程和人口红利等因素长期推进发展。

　　以累计同比增速指标来衡量，房屋销售面积领先新开工面积3-5个月，新开工面积略领先施工面积和竣工面积同比增速。房屋销售累计同比增速与房地产行业股市表现基本同步。

　　运用同比增速的敏感性系数模型，我们分析了房地产对相关行业需求的影响，根据影响程度由大到小排序：

　　工程机械的需求累计同比增速与房地产新开工面积累计同比增速走势基本保持一致，受基建增速影响不大。

　　玻璃需求是房地产中的新建筑占主体，约占玻璃总需求的60%。玻璃产量同比增速对房地产竣工面积累计同比增速的敏感性系数为0.78，对汽车产量的敏感性系数为0.27。

　　水泥需求受房地产和基建共同拉动，其同比增速对房地产新开工面积累计同比增速的敏感系数为0.44，对基建投资额的敏感系数为0.22。

　　房地产的景气程度对家电需求影响不大，房地产新房对家电需求的需求拉动主要为洗衣机和空调，但其占国内总需求比重不到20%。我们认为房地产新增面积增速对家具行业和装修装饰行业的需求影响不大。

　　通过格兰杰因果检验，房地产与相关行业的国金三级子行业的股指联动关系结果如下：

　　房地产股指领先上证综指5周。

　　房地产领先有色金属1周，领先煤炭5周，领先水泥、工程机械6周，领先玻璃9周。

　　

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