中原证券 易虹

　　市场回暖受阻房企资金压力渐增。

　　本周重点城市新房市场成交小幅波动。中原监测的9个重点城市总成交量环比微降5%，持续3周的回暖态势出现反复。除北京、深圳、成都较上周仍有增长外，其余6个城市环比均呈下降之势，其中上海、杭州、武汉三市有2成的降幅，天津、重庆两市降幅约1成。一线城市的总体表现优于二线。四大城市中，上海冲高回落，继上周成交量冲高到40万平方米后，本周下降2成，重回30万平米/周的成交量水平。广州微降5%，京、深两市仍维持上升之势。尤其北京本周成交量激增至新政后新高；深圳已连续第4周环比递增，目前成交量与新政后的最低值相比，已上升了近3倍。二手房市场与新房市场类似，成交量也在前期持续增长后出现回落，整体市场回暖趋势受阻。近期，调控从紧不放松的舆论压力渐大，而一手市场新增供应亦将陆续加大入市，预计市场短期内仍将维持波动上升之势。

　　土地市场继续延续火热的行情。本周成交地块中又出现两幅新的“地王”。其中上海陆家嘴滨江地块，由于位于新鸿基楼王边而备受关注。最终九龙仓以48.28亿击败了在该地已有高档住宅项目的中粮及新鸿基，折合楼板价35490元/平米，成为浦东居住用地总价及单价地王。但考虑到其区位及稀缺性，此楼板价仍低于市场预期。这与政府采取的现场书面一次报价竞标方式不无关系。

　　预售款监管资金运作待考验。

　　9月10日，国家统计局公布了8月份房地产市场的主要数据。其中房地产开发资金来源数据显示，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款三项指标自年初以来，同比增速持续下降，较年初分别下降了18、82、141个百分点。同时，国内贷款在开发资金中所占比重亦逐月下降，至8月已较年初下降了4个百分点。而企业自筹资金的同比增速则一直稳定在50%，目前在开发资金中所占比重已从年初的34%增加到37%。数据显示，随着信贷的收紧和销售的放缓，开发商不得不更多的倚赖自筹资金，资金压力渐增。

　　近期，多个地方政府出台了加强房地产市场监管的地方条例，其中商品房预售监管措施也被纳入其中。本周，浙江省多部门联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的征求意见修改稿。文件规定，批准预售的商品房建设项目的预售款将全部纳入资金监管账户，各级房地产行政主管部门、人民银行和银监部门对预售资金地使用实行封闭式管理。全国范围看，定金及预收款约占开发资金来源的四分之一。规范预售款的监管，使之专款专用，无疑将使开发商的资金运转面临更大的考验。

　　二三线购地战略转移成大局。

　　1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。土地市场热情不减，今年前8月的土地购置费用已和2009年全年持平，而同时土地购置面积则较2009年全年减少近2成。土地购置成本的不断提高显而易见，这在一定程度上将对后续房价的调控形成压力。

　　全国数据显示，8月份单月土地购置面积同比增速高达70%。而同期中原监测的12个重点城市土地成交面积8月却有14%的同比降幅，说明开发商拿地重点进一步从一线、二线较发达地区向二、三线城市转移。中原监测的十家标杆房企8月份拿地情况，亦显示同样特点。8月份，十家房企仅有万科一家在一线的北京、深圳两地有土地储备，且都为和政府合作的保障性住房用地或旧城改造用地。一线城市的购地面积占标杆房企8月份总购地面积不足5%。整体上看，标杆房企战略重心逐步转向二三线的大势已成定局。