中投证券 李少明

　　国家统计局公布1-8月份房地产市场运行情况。

　　投资要点：

　　投资：投资增速持续3个月回落，住宅投资累计下降1.8个百分点。1-8月房地产投资增速、住宅投资增速为36.7%、33.9%，较1-7月下降0.5和0.6个百分点。7月房地产投资增速、住宅投资增速分别为34.1%、31%，增速环比上升1.1个百分点和下降3.8个百分点。

　　建设：新开工增速3个月回落6.3个百分点。1-8月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为29.1%、66.1%、10.5%，较1-7月下降0.3、1.6和2.1个百分点。8月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为23.1%、55.8%和-2.1%，环比增速下降20.2、10.4个百分点和上升9.1个百分点。

　　销售：8月商品房销售面积、销售金额环比上升1.3、3.7个百分点。1-8月商品房销售面积、销售金额增速6.7%和12.6%，较1-7月下降3和4.2个百分点。住宅销售面积、销售金额增速4.1%和7.5%，较1-7月下降3、4.2个百分点。8月商品房销售面积、销售金额增速-10.1%和-8.6%，环比上升1.3和3.7个百分点。

　　房价：8月商品房、住宅均价较价格最高的2月份下降12.9%和14.5%，较7月环比上涨4.2%和8.7%，年内控制房价上涨的压力仍大。1-8月商品房、住宅均价同比上涨5.6%和3.3%，较1-7月回落0.8个百分点和1个百分点。8月商品房、住宅均价同比上涨1.7%和下跌1.8%，环比上涨4.2%和8.7%。70个大中城市销售价格指数显示：8月住宅价格同比涨11.7%，涨幅较7月下降1.2个百分点；二手房价格同比涨6.2%，较7月下降0.5个百分点。

　　土地：1-8月土地购置面积增速37.9%，增速持续创新高；8月土地购置面积同比增长69.9%，环比增长21.5%。

　　资金：1-8月房地产开发资金来源增速35%，增速持续大幅回落，较2月份最高位下降38个百分点。调控以来，国内贷款、自筹资金、其他资金、定金及预收款和个人按揭贷款增速从高点到1-8月份，已经回落了28、5、88、83和136个百分点。1-8月，国内贷款、自筹资金、定金和预收款和个人按揭贷款增速为27.8%、50.7%、22%和34.8%。8月房地产开发资金来源、国内贷款和自筹资金同比增长10.4%、17.2%和50.1，定金及预收款、其他资金和个人按揭贷款同比下跌16.4%、15.2%和11.4%。8月房地产开发资金来源环比增长1.5个百分点，其中国内贷款环比增长15个百分点，开发资金环比增长源自于保障房建设加快所致。

　　下半年全国保障房建设加快，预计全年房地产投资增速仍将维持高增长，可能在25%-29%之间。尽管全国住宅价格较年初高点回落14.5%，但8月房价环比上涨8.7%，部分房价非热点城市成为热点城市，物价持续走高居民储蓄意愿降低，决策层担忧“金九银十”再现楼市“价升量增”现象，我们预计9月不排除出台更加严厉的调控政策，最有效和可能的政策是继续收紧信贷，如停止部分开发商的开发贷、循环贷，提高二套房贷首付比和按揭利率，并在更多的城市实施。09年8月到10年7月住宅新开工面积12亿平米，将在10年9-11月和11年2月形成两个供应高峰。上半年绝大部分开发商销售业绩低于预期，年底前又面临大量的土地款、工程款和银行信贷需要支付，资金压力将更加突出。我们维持四季度楼市“价跌量增”是大概率事件，若调控持续加紧、大部分城市房价明显下跌即是“买入”的好时机。首推：万科，并看好4季度销售增长迅速的招商、保利、环球、滨江、世茂、首开等以及价值明显低估的亿城和泛海等公司。