国泰君安 孙建平

　　继2周销量环比小降之后，本周一二线城市主流城市整体销量环比上升32%，判断其原因在于价格相比上半年高点小幅下降、供应量增加有关。整体成交量较4月中高点仍下降46%。

　　一手房销量环比上升32%，各城市均明显回升，其中一线城市上升17%，二线上升40%，杭州、武汉、深圳环比上升75%以上。

　　一手房销量同比下降25%，降幅缩小，其中一线城市同比下降44%，二线下降11%。穗渝蓉汉同比上升，苏沪宁京同比降幅在50%以上。

　　二手房销量环比上升39%，同比下降21%。深汉回升明显。

　　我们本周调研部分三线城市，7月销量明显所好转，但销量改善后导致的涨价现象也较为明显，部分楼盘有10%-15%左右涨价，在信贷仍偏严厉状态下这并非好事，信贷加涨价是对购买力的双重伤害。

　　我们本周调研了北京部分别墅项目，价格适中、性价比较高的别墅项目购买意向仍然旺盛，但受北京严格执行“认房认贷”二套房贷标准，部分项目虽然购买人气很好，但实际销售情况一般。

　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价10%。一线地产10年PE15倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价5%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价8%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价15%，PB2.5倍。

　　预计随着新增供应量的上升，短期销量会随之有所回升，但是若房价上升势头重现，加上信贷政策继续严厉(虽然购买者追涨怕买不到房的心理肯定存在)，购买力的实质性伤害值得关注。这种伤害在供应量放大的初期表现并不明显，但是随着供应量持续释放，可能导致销售速度明显下降，行业可能会出现比市场预期更长的调整期。

　　供销两旺的“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价(政策不变确定性强)，如果僵持或小幅上涨则量将萎缩；如果继续寻价试探，则销量能稳住且公司分化；如果普遍下跌15-20%，则销量能集中释放(中间将有缩量过程，但走向清晰的好的趋势)。

　　因政策面继续严控和量价难以反转，行业中性。短期股价谨慎偏乐观，存在阶段性行情；中期上涨行情则取决于房价或地价有效下跌、政策实质性放松。受益于保障房，房地产投资将能高位盘整。

　　继续推荐逆周期发展、业绩确定性高的万科、招商地产、首开股份，继续推荐商业地产代表中国国贸、X+地产代表中国宝安和建发股份。

　　重点推荐深圳前海规划受益龙头：招商地产、深天健和华联控股。