国泰君安 孙建平

　　本周一二线重点城市销量环比下降3%，已经连续2周环比小幅下降。

　　目前整体成交量仍处低位，较4月中高点仍下降59%。

　　一手本周销量环比下降3%，其中一线城市表现较差，环比下降13%(北京-43%、上海-14%、深圳-10%，杭州-24%)，二线城市上升3%。

　　一手销量同比下降43%，其中一线城市同比下降48%，二线下降41%。其中深圳、北京、天津、南京、杭州的同比降幅在50%以上。二手房销量环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州等分别下降19%、10%、17%、17%。

　　目前行业所处阶段：销量止跌并有所改善，降价者旺销，不降价者滞销。房价整体尚未下跌，且前期明显改善的销量上升导致开发商和二手房东越来越惜价。地价成交依然比较活跃，尚未大幅下跌。

　　政策面相比6-7月商业银行的信贷私自放水，三套房贷政策在窗口指导下再次从严，政策整体基调没有转变(如果现在放松信贷，房价必会报复性、爆发性补涨，大幅创新高)。但来自相关集团的政策噪音和政策游说在房价真正下降的关键时期开始体现。

　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价10%。一线地产10年PE15倍，RNAV折价12%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价4%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价9%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价14%，PB2.5倍。

　　供销两旺的“金九银十”能否出现主要取决于开发商是否愿意真的降价(政策不变确定性强)，如果僵持或小幅上涨则量将萎缩；如果继续寻价试探，则销量能稳住且公司分化；如果普遍下跌15-20%，则销量能集中释放(中间将有缩量过程，但走向清晰的好的趋势)。

　　目前供应量尚未真正起来时，少量低开项目热销可能会奠定周边区域的降价底线。当未来(因开发商不拿预售证，7、8月新增供应高峰都被推迟，预期9-11月)供应量明显上升时，若价格僵持，在严厉信贷政策对购买力的持续约束下，项目销售去化率下降可能性大，行业可能会出现比市场预期更长的调整期。

　　因过去10年行业的高利润、高杠杆、高成长特征将呈趋势性下降，行业中性。短期股价谨慎偏乐观，存在阶段性行情；中期上涨行情则取决于房价或地价有效下跌、政策实质性放松。

　　强烈推荐逆周期发展、业绩确定性高且9-11月销售能连续放量的公司，万科其一，招商地产其二，首开股份其三，详见7月28日、8月9日和13日报告，增持且重点推荐。