长江证券 苏雪晶

　　近日，我们走访了亿城天津红桥项目、天津保利香傧、天津保利大都会以及陆家嘴小伙巷项目，并与项目营销经理进行了交流。

　　目前天津市场情况：

　　天津市场近期整体情况是仍维持相对成交高位，一手房市场成交因推盘有所上升；二手房成交进入7月来有所下降，价格也开始正式松动。进入到本周后，共计7家银行开始禁止3套房房贷，后续对成交影响需要观察。

　　目前天津的开工情况仍略超我们预期，我们调研的3个企业，基本都是满负荷开工。由于天津从近年拆迁力度不断加强，需求特别是小户型需求比较旺盛。同时蓝印户口仍未取消，对异地购房者也有一定吸引力。

　　调研项目介绍：

　　总体观察，由于我们所调研的这几个项目都处于天津城市中心位置，现场咨询人数火爆。亿城天津红桥项目和保利香傧项目都属于小户型，购房群体以年轻人为主。而保利大都会及陆家嘴小伙巷项目都属于大户型项目，目前只是蓄客阶段。

　　亿城天津红桥项目：

　　该项目名称为天津倍儿幸福，目前已经出地面，预计10月开始销售。项目已由原来毛坯计划改为精装修，装修标准2000元/平米左右，预计销售价格16000元/平米左右。产品密度较高，设计上有所创新，主要以中小户型为主。由于该项目靠近西站城市副中心位置，相对有一定交通便利条件。我们认为该位置去化速度应略好于天津平均速度，销售群体对价格较敏感。项目为公寓类型，贷款反倒有所优势，有利于未来销售。

　　天津倍儿幸福北靠津河、南边临近长虹公园，西接红旗路、东边与亿城水畔花园相连。总建筑面积40000多平米，其中商业建筑面积将近4000平米，建筑密度34%，共有2幢总高25层塔楼组成。

　　天津保利香傧项目：

　　保利香槟国际位于和平区和平路与慎益大街交口处的东南角，地处南市新兴商业区，紧邻和平区的商业中心区—滨江道、金街、南京路、东马路等。保利香槟国际建设用地面积14268.2平方米，总建筑面积9.6万平米，有2栋住宅、1栋公寓及部分商业。

　　保利香槟国际小区含高层景观区、商业街景观区和屋顶花园景观区。保利香槟国际项目共有四种物业形式，包括住宅、酒店式公寓(平层和LOFT两种形式)、商业。1、2号楼为住宅产品，3号楼为酒店式公寓和Loft公寓组合产品，下面是三层的底商裙楼。

　　项目从原计划毛坯改为精装修，预计销售价格20000元/平米左右，明显低于周边水平。我们预计未来该项目将成为保利热销项目。本次开盘为2栋住宅，预计2012年交付使用，我们判断未来该项目价格仍有上涨空间。

　　天津保利大都会项目。

　　天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。该项目为保利与金融街联手之作，将定位为城市豪宅，目前没有销售时间表。

　　天津陆家嘴小伙巷项目。

　　开工进展严重超预期，其C地块已接近封顶，我们预计明年年底能交付使用，将开始影响陆家嘴上市公司利润。

　　整体住宅是精装修，目前已开工20万，住宅在80平米的面积为50万，商业及配套为30万平米，我们认为未来销售价格能够达到20000元/平米以上。

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