中投证券 李少明

　　国家统计局公布1-7月份房地产市场运行情况。

　　投资要点：

　　投资：1-7月房地产投资增速、住宅投资增速为37.2%、34.6%，较1-6月下降0.9个百分点和上升0.1个百分点，增速持续两月下降。7月房地产投资增速、住宅投资增速分别为33.0%、34.8%，增速环比下降4.9个百分点和下降3.4个百分点，下降幅度扩大。

　　建设：1-7月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为29.4%、67.7%、12.6%，较1-6月上升0.7个百分点、下降0.18个百分点和下降5.56个百分点。7月商品房施工面积、新开工面积、竣工面积增速为43.6%、66.5%和-11.2%，增速环比分别上升33.1个百分点、上升11.7个百分点和下降27.4个百分点。商品房施工面积、新开工面积增速持续高增长。

　　销售：1-7月商品房销售面积、销售金额增速分别为9.7%和16.8%，较1-6月下降5.7个百分点和下降8.6个百分点。住宅销售面积、销售金额增速为7.1%和11.7%，较1-6月增速下降5.6个百分点和8.6个百分点。7月商品房销售面积、销售金额环比下降29.4%、24.5%，同比下降15.4%和19.3%。7月住宅销售面积、销售金额环比下降30.7%、26.1%，同比下降18.1%和24.5%。销售面积与金额回落超过50%。

　　房价：1-7月商品房、住宅销售均价同比上涨6.4%和4.3%，较1-6月回落2.3个百分点和2.4个百分点。7月商品房、住宅销售均价同比下跌4.6%和7.9%，环比上升跌7%和6.6%。

　　土地：1-7月土地购置面积增速33.4%，增速连续7个月为正。7月土地购置面积环比下降41.6%，同比增长21.8%。受严控开发贷和销售大幅回落的影响企业拿地热情回落。

　　资金：1-7月房地产开发资金来源增速39.4%，其中自筹资金增速50.8%，其他资金增速36%，定金及预付款增速30.3%，国内贷款增速29.3%，利用外资增速10.8%。7月房地产开发资金来源同比增长8.9%，利用外资同比增长76.4%，自筹资金同比增长50.8%，国内贷款同比增长2.2%，定金及预付款同比下跌9.1%，其他资金同比下跌11.8%。7月房地产开发资金来源环比下降19.8%。除企业自筹资金保持高增长外，其他资金来源持续大幅回落，进入下半年随着开发深入、大量工程款和土地款的支付企业资金紧张的格局将更加突出。

　　9、10月份主要城市楼市出现“价跌量升”是大概率事件，行业调整将向更有利于行业龙头和优势公司的方向运行，板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变，提升行业评级至“看好”。年底前调控政策不会放松，09年9月开始新增的大量投资将在从10年9、10月份集中释放供应，楼市“价跌量增”成定局。5月底我们曾提出“板块震荡筑底，静待行业根本性改善”、6月底又提出“板块底部逐步抬高”。保障房和商品房的建设规划将在行业长期规划中明确，我们预期这将有利于行业长期平稳的发展，同时，行业的调整在向有利于行业龙头及优势公司持续获得更多竞争优势前行，并将给它们带来持续增长的动力。在此背景下，我们提升行业评级至“看好”。

　　我们看好在本轮行业调整中持续获得竞争优势的万科、招地、亿城、保利、首开、金融街、滨江、环球、冠城等等公司，更看好重新纳入增长通道的万科，价值严重低估的亿城、招地和泛海等等公司。