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房地产:投资增速开始放缓 资金状况依然趋紧

http://www.sina.com.cn  2010年08月12日 14:46  西南证券

  西南证券 崔秀红 肖剑

  1-7月,全国房地产开发投资23865亿元,同比增长37.2%,较1-6月下降0.9个百分点。其中,商品住宅投资16709亿元,同比增长34.5%,较1-6月增加0.1个百分点,占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月,房地产开发完成投资4118亿元,同比增长33.0%。

  投资增速初现减速。7月数据表明,地产行业投资增速虽然还未出现大幅降低,但增速已经开始减缓,环比和6月基本持平。预期2010年三季度末期,房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降,但幅度不会过大。另外,土地购置费用增加,而土地购置面积却在减少,说明地价增速依然较高。通过历史情况对比,我们认为,地价价格弹性较低,随着开发商资金链趋紧,而地价依然稳步上升,会进一步降低地产行业的投资增速。

  销售延续下降趋势。7月商品住宅销售延续了6月份的下降趋势。主要源于我国出台地产调控政策。住宅需求受到较大压抑,购房者持币观望意愿较强。从近两周的数据来看,商品房成交量虽然有所回升,但依然处于历史低位,小幅回升对地产行业销售情况影响较小。

  由于政策调控影响较大,整体预期依然较为悲观。全年销售走势下行的可能性较大。预计下半年住宅销售面积仍将有所下滑。

  资金来源结构性调整。1-7月资金增速延续了上半年下滑趋势。其中国内贷款增速环比快速下降,表明地产调控效果非常明显。另外,预收账款和个人按揭贷款增速较1-6月均有较大幅度下滑,并且其回落幅度大于1-6月的下降幅度,呈现出降幅逐步扩大的趋势。这和我们前期提出“有钱有地”的观点较为一致。预期2010年下半年,这一趋势将会更加明显。而现金储备较多的大型地产商将有更多的空间应对调控。

  房价四季度可能回落。结合09年房价走势,从7月份后,同比增速将会越来越小。由于地产调控因素的影响,从近两周的数据来看,各大城市地产平均价格环比呈现出跌多于涨的格局,但住宅地产中位数依然在高位震荡。另外,从目前调控政策对企业经营的传导途径来看,地产行业投资增速的下降先行于商品房价格的下降。而预计三季度末,地产行业投资增速将出现全面下降,因此我们认为,房价的下调至少要等到四季度才能有望看到。

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