中信证券 陈 聪

　　7月份房地产数据出台，新开工投资继续高增长，7月份70个大中城市房价指数环比和上月持平，同比上涨幅度回落。月销售额下降幅度超过销售面积。

　　潜在供应压力趋势性下降

　　房地产供应压力有两个方面，一个是可销售资源，一个是新开工和投资，后者会在6个月后转化为前者。我们认为奔腾的新开工和投资数据已经接近尾声了，但随着销售速度好于市场预期，预计未来的拐点出现会更加温和。

　　2010年1-7月份房地产开发投资同比增长37.2%，新开工同比增长67.7%。房地产开发投资单月同比增速已经出现回落，新开工单月同比增速增长的原因是去年的基数出现偶发性降低。

　　房价继续结构性下降

　　调控的根本目标不是使得房价下降某个幅度，而是使得有能力的居民能够通过市场解决居住问题，使得没有能力的居民能够通过保障房市场解决居住问题。70个大中城市房价指数同比上涨幅度继续收窄，是调控成效逐渐达成的重要依据。以销售额/销售面积所计算的房价，更是出现了单月连续第二个月的下降(显示成交集中在低价自住需求以及价格松动)，同比上涨幅度也收窄。结构方面，上海、南京、杭州、合肥、广州、深圳、三亚等多个城市新建住宅价格指数环比下降。

　　开发企业业绩超预期

　　目前企业的资金情况是持续紧张的，但由于企业不过分拿地(根据汇总土地成交情况，重点城市土地溢价率到7月份下降到只有8%，虽然政府供应土地的底价在全国范围是趋势性上涨的)，其紧张程度又不如2008年。房地产企业开发资金来源中来自于国内贷款部分单月同比下降15.4%，销售回流将成为2010年8月起开发企业最重要的资金来源。持续的调控，也使得企业无法形成未来乐观的预期，而资金并没有到断裂的边缘，使得价格行为将十分理性。

　　目前对行业研究的逻辑出现了较大分歧，全市场对于成交量、房价、政策等变量的判断固然有差异，更大的问题在于，即便对于这些指标变动方向认识一致，但对于行业股价判断却有方向性差异。这在以前的地产股投资中是看不到的。我们建议市场返璞归真，关注业绩(当然不仅仅是今年的业绩)。我们从不认为看好行业的基础在于政策放松，从不认为重复2009年的政策动荡乃是行业之福。政策继续执行，今天开发企业的焦虑和担心能够维持价格微微下降，巨大的可销售资源保证了销售继续上升。正是因为有了调控，有了低价的土地，企业才乐于将优质资源转化为现金，为投资者贡献丰厚的业绩。也正是由于有了调控，这部分业绩才不是疯狂市道下烫手的山芋，我们才应该给予更高的估值水平。

　　我们站在价微跌、量剧增的历史前夜，仍然建议对地产股保持乐观，重点关注万通地产、万科A、保利地产、滨江集团、首开股份等。

　　·链接·

　　中金：地产行业未来将震荡上行

　　总的来说，1-7月各项指标好于我们之前增幅回落的预期，此外，三四线城市的数据明显好于原预期，尽管未来增速将继续回落，但随着下半年推盘量的加大和价格的一定调整，全年成交量有望好于预期。

　　投资建议：目前市场对政府政策再次收紧的预期在加强，而我们认为目前来看政策不会再进一步紧缩，尤其是二三线地产市场，下半年随着推盘量的加大和开发商降价促销，成交量有望进一步上升，进而有利于地产板块的表现，我们维持“行业未来将震荡上行”的判断不变，投资者可以继续提升地产配置，重点转向龙头地产。

新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。