中信建投 陈莹

　　高压调控下成交量快速萎缩。

　　国家调控无时无刻不伴随着我国房地产行业的发展。与以往调控政策相比，2010年的调控态度更为强硬，手段更为严厉，中央和地方政府更为一致，各部委的配合更为紧密。高企的房价抑制了消费者的自住需求，而本次政策对投资投机性购房的精准打击使投资投机性需求(特别是一线城市的)跌入谷底，目前部分一、二线城市的商品住宅的交易量已经回落到2008年低点水平。预计未来几个月一线和部分二线城市商品房成交量的低迷还将持续，地方调控政策较为缓和及房价相对较低的二、三线城市将是全国商品房成交量的主要贡献者。

　　房价下跌带来反转机会。

　　6月份以来，我们一直坚持房地产板块“短期维持震荡、反转尚待时日”的观点。我们认为，(1)商品房交易量触底；(2)行业估值触底；(3)新的超预期的紧缩政策不再出台是支持房地产板块底部震荡反弹的主要因素。

　　但交易量低位维稳、行业估值触底和新的超预期严厉政策回归平静只能刺激房地产板块的短期反弹，且反弹高度有限。房价调整才是行业中期反转的必要条件，主要原因有二：(1)只有房价调整才能引导政策朝积极方向发展；(2)只有房价调整才能刺激交易量恢复性上涨，带动行业的业绩增长。

　　房价高企时，房地产交易市场的成交量和房价关系有其市场规律，量先于价跌－量跌带动价跌－价跌刺激量涨－量涨带动价涨。无量配合的高房价会提高房地产企业的毛利率，但会减少销售收入，造成房地产企业的资金压力，影响企业的发展甚至生存；价跌量涨过程中，开发商通过交易量的放大加快回笼资金，带动企业的发展，而且，增加房地产市场的供应量需要一定的建设周期，因此，交易量的上涨短期内必定带动房价的上涨。价跌量涨阶段增加了企业业绩增长预期，能支撑房地产板块的中期反转。

　　本轮调控中房价必然调整。

　　2009年房屋新开工面积、施工面积远远落后于商品房销售面积引起的供应量不足是导致2009年房价飞涨的重要原因之一。但从目前的情况看，房屋供不应求的状况已悄然改变。2010年6月，全国房屋新开工面积/商品房销售面积为2.04倍，房屋施工面积/商品房销售面积为7.84倍，远远高于2009年6月1.40倍和7.03倍的水平，并接近2008年6月2.07倍和8.21倍的水平。尽管与历史数据比较，目前北京、上海等样本城市的库存压力并不大(这也是开发商迟迟不愿意降价的原因)，但随着供应量的不断增加和销售的低迷，库存压力会逐步显现，开发商资金压力将增大。在房地产调控短期不可能转向的情况下，只有价格调整才能吸引购房者重新入场，才能缓解开发商的资金压力。价格调整是去库存的先决条件，本轮调控中房价调整是必然。