□ 本报记者 赵子强 孙 华

　　房价过快上涨得到初步遏制

　　房地产调控效果初显，主要表现为商品房销售面积同比增速大幅回落以及房屋价格指数环比涨幅出现回落，房价过快上涨势头得到初步遏制。

　　据统计，上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点，和1-2月份相比下滑22.8个百分点。重点跟踪的10个重点城市商品房成交面积同比降幅呈现继续扩大趋势，但部分城市6月份成交面积环比出现回升。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点，和1-2月相比回落44.8个百分点。

　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，这也是09年3月份以来环比首次出现下降。

　　房地产开发投资略增速保持高位。上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，和1-5月份相比回落0.1个百分点。我们在房地产行业下半年投资策略中曾指出，1-5月份房地产开发投资增速预计是今年的高点，我们预计10年房地产投资将同比增长20%左右。

　　1-6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，房屋新开工面积8.05亿平方米，同比分别增长28.7%和67.9%，和1-5月份相比分别下滑1.8和4.5个百分点。上半年，房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，增速和1-5月相比增加0.1个百分点。总体来看，销售面积增速的快速下滑以及再融资的冻结将影响房地产开发建设速度。施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性比较大。

　　上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。上半年重点城市中北京、上海和天津土地楼面价明显上涨；广州、杭州、武汉和深圳土地楼面价有一定下滑。

　　最新的数据显示，上周，一线城市北京成交面积环比上升70%，成交13.4万平米，低于2010年至今周均22%；可售面积为779.3万平方米，按套数计算的去化周期为13.1个月，环比下降0.7个月。上周成交量中含有限价房5万平米，扣除政策性住房影响，上周成交8.4万平米，环比增长10%。上海上周成交面积环比上升23%，成交23.1万平方米，低于10年至今周均3%。去化周期为 4.2个月，环比下降0.5个月。

　　深圳上周成交面积环比上升29%，成交3.4万平方米，低于10年至今周均26%；去化周期为14.5个月，环比下降 0.7个月。

　　重点监测的二、三线城市有11个成交量环比下降，占27个城市的41%。成交量下降幅度最大的是温州、大连和哈尔滨，降幅分别为-54%、 -46%和-36%。成交量上升幅度最大的是泸州、长沙和苏州，幅度分别为102%、56%和 44%。

　　券商对行业评级均为“中性”

　　纵观券商对房地产行业的评级报告，券商一致给予房地产行业“中性”的投资评级。对房地产个股有不同的看法，其中，申银万国等10家机构都看好万科A和金地集团；有8家机构看好招商地产和保利地产，其他看好的股各有不同，笔者特把有代表性的券商观点整理如下：

　　民族证券行业分析师认为，在调控重拳出击之下，房地产市场的调整态势已经确立，但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间，不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动。如果在调控政策刚取得初步成效的时候调控基调发生转向，房地产调控将事倍功半。因此，房地产调控的大方向目前不会发生根本性改变，但不排除经济逐步下行使房地产调控政策执行力度逐步减弱。

　　由于国家的调控基调并没有改变，四季度调控政策执行力度出现松动的可能性较大，维持对行业的“中性”评级。个股选择上，可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团、苏宁环球以及首开股份。

　　7月份以来，房地产板块已有所反弹，民族证券研究员认为，驱动因素主要有两个方面：一是调控预期有所放松，虽然调控基调没有改变，但依然存在调控政策执行力度伴随宏观经济下探而出现松动的可能；二是6月份部分重点城市成交量出现环比增长，比如北京、上海、深圳、广州、杭州和重庆6月份成交面积均出现环比上升。

　　长城证券行业报告认为本轮行情是否具有持续性主要取决于两个因素。第一，随着三季度供应量的大幅上升，销量能否在价格适度回调后(比如再降10%)，出现持续回升。如果这种情况出现，则地产股仍可以积极介入。反之，若房价的适度调整不能激发市场人气，或者短暂激发后市场销量二次探底，需要更多的降价才能推动销量，则股价有再度下探风险。第二，信贷政策放松(或大众普遍预期其即将放松)何时出现。如果其在四季度出现，则对楼市和地产股都有正面影响；如果其在明年一季度或上半年才出现，则有负面影响。

　　尽管面临很大不确定性，但长城证券研究员倾向于认为随着下半年供应量的上升，销量整体上将以上升为主，而四季度政策放松的预期会比较强烈。因此，建议投资者可以逢低介入地产股，可以重点关注一二线蓝筹股，如：万科A、招商地产、冠城大通、华侨城、荣盛发展、首开股份、福星股份、滨江集团。

　　国金证券则表示，从长期投资角度可以逐步增加地产配置比例，选择标的推荐前期由于项目处于热点地区，市场给了过低估值水平的公司，推荐冠城大通、华业地产、苏宁环球、北京城建、广宇集团、滨江集团等公司。

　　房产税时间排定 市场正面解读

　　昨日，《证券日报》报道了房地产税将于2012年开始推行的消息，房地产股不跌反涨，分析师分析认为，虽然，推行房地产税对房地产行业是利空消息，但是，由于房地产前期大幅下跌已经消化了这个预期，所以，房地产税推行的消息出台，并没有引起房地产股的下挫，反弹成为其上涨的契机。

　　申万房地产指数显示，早在7月初房地产股就逐步开始探底回升是。房地产指数于7月2日快速下探2310.37点后出现回升，结束了自4月15日以来的逐步走低过程，2310.37点成为了这一区间的最低点。自7月2日开始，申万房地产指数逐步回升，上涨分为两个阶段，第一阶段，7月2日至7月12日，共7个交易日，房地产指数收报2642.33点，累计上涨290.75点，涨幅12.36%。第二阶段，7月16日至昨日收盘，共有5个交易日，房地产指数收报2747.95点，累计上涨197.31点，涨幅12.36%。该指数已越过60日均线，在2583.30点有明显支撑，型态上形成了清晰双底形态。资金流向方面，自7月2日以来的15个交易日中，有11个交易日大单资金呈净流入状态，累计大单净流入28.57亿元，显示机构资金正在底位介入。

　　昨日，房地产股整体加权上涨2.5%，跑赢上证指数1.43%。交易的147只房地产个股中，有135只上涨，仅6只个股下跌，跑赢上证大盘的个股家数达109只，其中，深物业A、实达集团、合肥城建、美都控股、滨江集团等5只个股涨幅超过7%。房地产个股中大单资金呈净流入的个股达102只，有37只个股资金显示为流出迹象，资金净流入超过3000万元的个股达到5只，分别为：万科A(13331.604万元)、保利地产(8656.705万元)、金融街(3209.851万元)、福星股份(3169.355万元)、中粮地产(3032.891万元)。

　　值得一提的是大单资金流入量最高的万科A近期披露了六月万科A(000002)2010 年6 月份公司实现销售面积85.7 万平方米，销售金额87.7 亿元，分别比09 年同期增加27.8%和27.9%。2010 年1~6 月份，公司累计实现销售面积320.2 万平方米，销售金额367.7 亿元。应该说公司在行业内还是保持了领先的优势。

　　保利地产同样较好的完成了6月的销售。公司公告称，公告，2010年6月份公司实现签约面积68.96万平方米，实现签约金额63.44亿元。1-6月实现签约面积267.09万平方米，同比增长5.81%；实现签约金额217.55亿元，同比增长3.33%。另全资子公司武汉林宇房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市洪山区南湖村地块，公司获得项目的成本约为12.2亿元，净用地面积203044.62平方米，规划容积率面积为601851.6平方米，用地性质为商住用地。

　　市场分析人士表示，经过4月中旬以来的大幅调整，从估值来看，房地产板块以去年业绩计算的市盈率为22.65倍，已经接近整体A股市盈率，也已接近房地产板块2008年17倍的历史最低值，部分一线房地产股的市盈率甚至跌至10倍以下。此外，试点房产税晚于预期，表明调控已进入一个观察窗口，短期内出台更严厉调控政策的可能性将会降低。目前大盘出现企稳迹象，那么房地产板块可望获得超出大盘的表现机会。

　　万科A(000002)

　　销售再创新高彰显龙头实力

　　公司具有房地产概念、深成40概念、大盘概念、沪深300概念、融资融券概念、中证100概念、股权激励概念。

　　2010年7月6日公告，2010年6月份公司实现销售面积85.7万平方米，销售金额87.7亿元，分别比2009年同期增加27.8%和27.9%。2010年1-6月，公司累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。此外，2010年5月份销售简报披露以来公司新增加项目4个。

　　2008中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。公司2009年销售额首次突破600亿元，实现销售金额634.2亿元。

　　公司已经加大了在中国二、三线城市房地产的开发，2009年9月公司定向增发募集100多亿元建设的14个地产项目以及2009年新增项目多数位于东莞、重庆等二三线城市。

　　中投证券给予公司“推荐”评级。报告认为， 上半年，公司新增项目36个，权益建面1004万平米，楼面地价2047元/平米，公司借助行业调整积极获取更多廉价的土地资源，土地成本较2009年2922元/平米的楼面便宜30%，低廉的成本将使公司继续在行业内保持领先优势。维持对公司2010-2012年每股收益0.66、0.79和0.99元的预期，维持“推荐”评级。

　　东方证券维持公司“增持”评级。考虑到新增项目影响，假定房价涨跌幅为0%，贴现率为10%，测算得出公司2010年末NAV为8.38元/股，P/NAV=0.83，公司当前NAV隐含的房价跌幅为10%。预测公司2010-2012年每股收益0.58元、0.78元和1.05元，对应市盈率分别为12倍、9倍和7倍，维持“增持”评级。

　　申银万国维持公司“增持”评级。考虑到适度上调了2010年全年的销售计划，因此，适度上调公司2011年业绩至0.83元，上调幅度为3%。目前股价对应公司2010年市盈率为10.4倍，2011年为8.4倍，维持“增持”评级。

　　金地集团(600383)

　　累计净利润同比将大幅增长

　　公司具有房地产概念、大盘概念、沪深300概念、送转概念、融资融券概念、股权激励概念。

　　公司2010年7月10日公告，公司2010年1-6月累计实现签约面积48.29万平方米、累计签约金额53.76亿元，分别较上年同期下降42.8%、37.3%。7-8月公司新推或加推盘计划的项目有：广州荔湖城、佛山九珑璧、北京仰山、杭州自在城、南京自在城、武汉格林春岸、武汉西岸故事、沈阳国际花园四期、沈阳滨河国际社区、沈阳檀郡，推盘面积约为29.4万平方米。

　　公司预计2010年中期期末的累计净利润同比将大幅增长，主要原因是一季度结转金额同比大幅增长。2010年4月9日公告，公司与瑞银集团共同在境外发起设立房地产基金，目前第一期首次募集已正式完成，签约金额约1亿美元。

　　公司拟以不低于12.4元/股向不超过10名特定对象非公开发行不超过4亿股，募集资金净额不超过48亿元投资于上海金地天御、杭州金地自在城24-25地块、南京金地自在城1-2期、武汉金地西岸故事、佛山大良项目、宁波金地东御6个项目。

　　公司连续第六届荣获经济观察报评选的“蓝筹地产”殊荣，连续第七年跻身国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构共同评选的“中国房地产上市公司综合实力10强”之列。

　　2010年7月，公司以3.83亿元通过股权合作的方分别获取了烟台市中农大项目51%的股权和珠海市香洲梅华北居住片区3号地块项目51%的股权，两块土地的建筑面积分别为13.26万和10.85万平方米，且均为商住用地，其中烟台项目的商业公建部分占到了4.5万平方米；土地使用权居住部分出让年限为70 年、商业公建40年；2010年3月，公司以10.69亿获取了沈阳市铁西区TX2009-92土地。该项目位于铁西区北部区域，东临齐贤街，南临北二路，西临城市一环保工街，北临北一路，规划净用地面积20.5万㎡，容积率不超过2.2-2.7，土地用途为居住商业，商业比例不大于30%。土地使用权出让年限为商业40年、住宅50年。

　　湘财证券给予公司“增持”评级。预计公司2010-2012年将分别实现每股收益为0.49元、0.62元和0.90元，现价对应未来3年市盈率分别为13.25倍、10.35倍和6.93倍。首次给予公司“增持”评级，给予目标价7.5元。

　　银河证券维持公司“谨慎推荐”评级。预计公司2010年主营业务收入达172亿元，净利润22.4亿元，每股收益0.50元，市盈率13倍；2011年公司主营收入有望达到229亿元，归属于母公司的净利润将达到30.31，每股收益0.67元。维持公司“谨慎推荐”评级。

　　国信证券维持“谨慎推荐”评级。预测公司未来三年业绩仍有望保持稳定增长，按现有股本摊薄，2010-2012年每股收益分别为0.54元(11.7倍)、0.67元(9.4倍)、0.92元(6.9倍)，年复合增长率超过30%，RNAV7.55元，价值低估，维持谨慎推荐。

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