□中证证券研究中心 张泰欣

　　22日地产股引领大盘上涨，申万地产指数涨幅达2.6%，概念板块方面，保障性住房指数上涨2.27%。我们认为，近期周期股轮番引领的大盘上涨，传递出底部确立、震荡向上的信号，就地产股而言，由于未来面临的政策环境很难过于恶化，政策中性偏松已大大释放市场的悲观预期，地产股底部基本确立，不过持续向上的动能依然不足。

　　7月以来地产涨幅第一

　　从7月2日的2310点到7月22日的2747点，申万房地产指数涨幅已超过16%，大大领先于A股其它板块，同期全部A股的涨幅为7.61%。

　　地产股的超跌反弹，主要源于政策的安全边际进一步加强，虽然有各部委表态从紧政策不会放松，但市场预期更坏的措施出台的可能性很小，未来地产行业整体将面临一个中性偏宽松的环境，市场的悲观预期基本消化。目前地产成交市场的胶着状态将持续到三季度末，全年成交较去年萎缩20%的概率很大。

　　从估值看，截至7月22日，申万地产板块PB为2.78倍，比前两个月的2.57倍反弹了8.17%，仍处于3.5倍的历史均值下方。就PNAV(股价对净资产价值)看，整体折价仍在20%左右。目前，一些二、三线地产股涨势明显，股价基本接近“4·17”调整前的水平，而一些大地产股和部分年初涨势明显的地产股分化明显，股价仍在低位徘徊。

　　短期看，地产股底部回升的态势已经确立，但从中期看，地产股还未步入全方位安全边际，未来仍有下探的可能。

　　首先，对于经济下行的担忧会使市场整体面临再次震荡的可能，目前大盘并不是反转而是阶段性反弹，这就意味着未来地产股尚不具备持久向上的整体环境。第二，虽然政策不会过紧，但从成交看，如果继续维持现在的态势，难免会影响行业整体的业绩增速，降幅扩大使得地产股向上缺乏业绩支持。第三，横向比，地产有估值优势但未必能获得市场的青睐，目前资金买的不仅仅是“便宜”，而是更加注重弹性和风险，同样估值较低，家电、电子等可能会有持续性表现。

　　理性看待“政策房”板块

　　近期保障房板块表现抢眼。7月以来，板块整体上涨15.88%，其中城投板块涨幅明显，西藏城投、中天城投、云南城投涨幅分别为32%、22%和18%，城投类地产公司已基本从整肃地方政府融资平台的风险中摆脱出来。

　　近期管理层的表态显示，地方政府债务的风险整体可控，因此我们判断保障房板块面临的政策风险不大。不过从市场表现看，已经有过热追涨的态势，6月当月完成131.46亿元，同比下降9.88%，虽然由于去年基数高的原因，但环比来看，经适房的投资力度正在加大，6月环比投资额增加37.59亿元。我们认为，下半年保障性住房的建设力度和整体进程还将加快，但要完成700万套、整体投资额超过3000亿元的可能性不大，目前成份股的大涨更多的是对前期超跌的纠偏。

　　我们认为，下半年地产投资将适度回落，但硬着陆的概率不大。虽然销售在减缓，但新开工数据和购置土地面积绝对数额仍在增长，目前销售的回落对投资的影响最快在一个季度后才能体现出来，现在开发商对未来投资仍然充满信心，从主观上讲，地产投资不需要保障性住房的加快力度进行补偿。

　　关注二三线地产股

　　从7月22日个股的走势看，二、三线地产股要强于全国性地产股，其中领涨的实达集团、合肥城建、滨江集团、广宇发展换手率分别为12.5%、25.2%、9.34%和4.48%，明显高于其它公司。整体看，二、三线地产股换手率为2.48%，高于一线城市地产股的2.26%和龙头地产股的1.87%。

　　我们认为，未来二、三线地产股的表现机会要强于其他公司。首先，从政策影响看，调控措施对龙头地产商和业务结构主要在东部重点城市的地产商影响很大，而对于业务结构主要在二三线城市的地产商而言，政策环境稍微温和。第二，从财务指标看，单位市值预收款和偿债保证倍数板块的平均值在缩小，我们预计中报后，二三线地产股的这两项指标会达到0.25和-0.28，基本跟龙头地产股一季度的情况接近，从财务上看，二者的差距将缩小，二三线地产股未来的弹性更大。第三，从估值看，“云天星球”为代表的中小地产股PNAV整体折价仍在35%以上，而“万保招金”为代表的大地产股PNAV有一定的回升，从回升潜力看，中小地产股还有机会。

　　未来地产市场面临的环境很有可能分化，即“整体严、结构松，大城市惨淡、中小城市景气”，预计市场在三季度还将胶着。在政策底和市场底铸就基本结束的情况下，地产成交也将从底部走出，全年可能的成交释放机会或在四季度初出现，届时大城市将率先反应，中小城市的地产商也将从中受益。　

　　民族证券：

　　调控基调不变 双重因素驱动反弹

　　针对目前市场对房地产调控政策将放松的种种传闻，民族证券分析师认为，房地产调控的大方向目前不会发生根本性改变，但不排除经济逐步下行使房地产调控政策执行力度逐步减弱。

　　7月份以来，房地产板块的反弹幅度超过16%，驱动因素主要有两个方面：一是调控预期有所放松，虽然调控基调没有改变，但依然存在调控政策执行力度伴随宏观经济下探而出现松动的可能；二是6月份部分重点城市成交量出现环比增长，如北京、上海、深圳、广州、杭州和重庆6月份成交面积均出现环比上升。

　　不过分析师也表示，四季度调控政策执行力度出现松动的可能性较大，因此维持对行业的“中性”评级。个股选择上，建议逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团、苏宁环球以及首开股份。

　　长城证券：

　　等待市场风险进一步释放

　　对于近期房地产板块整体持续走强，长城证券分析师认为主要有三方面原因：一是政策层面没有更严厉的楼市调控措施出台；二是6月份以来，全国重点城市新盘低价入市后取得的销售业绩，给开发商和投资者带来了更多的乐观情绪；三是地产上市公司靓丽的中报业绩推动。

　　分析师表示，地产股本轮行情是否具有持续性，主要取决于两个因素：第一，随着三季度供应量的大幅上升，销量能否在价格适度回调后(比如再降10%)，出现持续回升。如果这种情况出现，则地产股仍可以积极介入；反之，若房价的适度调整不能激发市场人气，或者短暂激发后市场销量二次探底，需要更多的降价才能推动销量，则股价有再度下探风险。

　　第二，信贷政策放松(或大众普遍预期其即将放松)何时出现。如果其在四季度出现，则对楼市和地产股都有正面影响；如果其在明年一季度或上半年才出现，则有负面影响。

　　长城证券分析师倾向于认为，随着下半年供应量的上升，房地产行业整体销量将以上升为主，而四季度政策放松的预期会比较强烈。因此，建议投资者逢低介入地产股，重点关注一、二线蓝筹股，如万科、招商地产、冠城大通、华侨城、荣盛发展、首开股份、福星股份、滨江集团。

　　国金证券：

　　经济、地产跷跷板效应逐渐形成

　　国金证券分析师发布报告认为，随着未来经济基本面的下滑，其与地产政策面的跷跷板效应正在形成，地产股的估值水平也将得到提升。

　　分析师表示，目前地产对关联产业的负面影响实际尚未体现。初步统计数据显示，今年1-6月新开工面积为8.05亿平方米，累积增速为68%；6月单月新开工达到1.9亿平方米，创了历史单月新高。因此，前期地产关联产业的商品价格下跌，更多是自身产能过剩的结果。

　　但是，未来地产新开工难免出现回落，对相关产业的负面影响将逐步体现，所以工业企业进入去库存周期与地产对关联产业需求拉动的下降周期相重合，会导致经济的进一步下滑。如果未来地产对经济增速的负面影响真正得到体现，管理层可能首先从舆论层面放松，从而导致购房者预期的变化，会缩小未来房价下跌的空间。

　　因此，就长期投资而言，国金证券分析师建议投资者可逐步增加地产配置比例，推荐冠城大通、华业地产、苏宁环球、北京城建、广宇集团、滨江集团。

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