震仓放量，地产板块已经被多头牢牢控制，能构成实质威胁的空方地产筹码远在3000点

　　理财周报记者 张伟湘/文

　　股指期货推出之后，各个板块都成了没有硝烟的战场，多空厮杀。而现在，底部放量的地产板块显然已经被多头牢牢控制，前方对应的是前期流畅的下跌，可谓一马平川。

　　尽管从房地产指数(991007)上看，7月初的2897点似乎并非底部，香港金融分析师李政平将当天的走势形容为“偏离尾巴”，即是有一条不长不短的下影线，他告诉理财周报记者，纯粹从技术上说，下影线的向下拉动效应比较明显，因为大量投资者希望在更低的价位才考虑介入。

　　而如果放在2年的时间段分析，投资者也许会发现，不知不觉中，房地产指数又回到了2009年4月时的位置，这个位置，恰好是2008年房地产指数创下的5年低位1534点至2009年11月高点5032点之间的“半山腰”。

　　历史经验表明，指数在一轮上涨或下跌行情中的“半山腰”，长期而言是一个相对均衡，也许从这个角度入手，投资者不难理解为什么在目前这个区域房地产板块的整体抛售意欲并不强，相反还有一些“聪明资金”正在逐步建仓。

　　基本面有没有真正触底？

　　影响房地产板块的一个重要因素是政策面。如果投资者对2009年的房地产板块走势还有印象的话，可以发现，在2009年12月，政策面对房地产板块的影响已取代通货膨胀因素对房地产板块走势的影响。

　　据一份去年6月对私募调查的报告显示，当时有超过60%的私募看好未来的房地产板块走势，其中一个最主要因素就是通货膨胀概念，与房地产板块一同被看好的，还有有色金属和能源，原因与房地产板块如出一辙。

　　不过，到了去年12月和今年1月，继续看好房地产板块的私募已不到30%。许多投资管理公司已把房地产板块从其拟投资的行业中剔除。在内地，私募一直被视为最能把握市场脉搏的一批投资者，在2006年至2008年这一轮牛市中，不少私募基金的回报率达到300%以上，而同期的公募不过200%，而在2009年至2010年初，有私募的回报跑赢大盘，高的回报率接近150%，而不少公募却录得负回报率。

　　那么，现在的房地产板块面临的政策面影响是否还会更强烈？

　　据中原地产提供的资料显示，以广州为例，自今年年初，房地产市场已面临9项重大政策的影响，其中 4项是中央的，5项是地方的。实际上，在内地和香港两地上市的不少房地产公司，都将广东作为其重要的利润来源地，作为投放土地量较大的广州市场，对这些地产公司的利润影响也比较大。内地的四大地产公司“招保万金”中，万科、招商地产和金地集团的总部都在广东，而香港上市的富力、雅居乐、碧桂园、恒大、合生创展的总部也在广东。

　　这些政策依次是1月的二套房贷付款比例不得低于40%，2月的土地闲置费将一次性征收，3月的三类房不得低于住房建设用地供应总量70%的规定、78家央企将退出房地产业务、首次购房的优惠契税规定、“国19条”的落实细则，4月的收紧二套以上房贷，5月的广州全面调整土地出让金的计收标准，6月的广州市新勾地制度。

　　对于遏制投资者以银行贷款炒房的风潮而言，二套房贷不得低于40%和收紧二套以上房贷的影响最大，国家统计局最新披露的数据显示，住房价格的调整，6月已回落高达0.1%，而6月70个大中城市的房价新建住宅仅同比上涨14%，广州的新建住宅价格指数同比仅上涨10.1%，环比跌幅高达0.2%。

　　而对于房地产公司拿地而言，78家央企逐步退出房地产市场和新的土地出让金制度对房地产市场影响很大。

　　7月12日，市场就传出住建部不再有第二波调整的消息，导致当天地产板块大涨，引领股市，其中万科的涨幅高达5.5%。虽然第二天住建部澄清了这个传言，但是地产股的表现也显示，沉积已久的资金可以随时借助利好消息抬升地产板块。实际上，一份调查报告显示，20多个城市的260多家银行，约6成的银行三套房贷并未停止。

　　穆迪经济学家最近就认为，鉴于住房市场已开始显示出更多紧缩政策开始奏效的证据，楼市放缓的程度很可能在未来几个月内引发楼市调控政策发生逆转。

　　资金链压力未显现

　　在这一轮房地产调控中，大型房地产公司的业绩究竟有没有受到影响，这是决定这些房地产公司投资价值和基本面的另一个重要因素。雅居乐最新发布的今年上半年销售业绩公告就表示，新开发的亚运城第一期住宅预计今年第三季度就可以推出销售，引人世茂地产和中信地产是策略上的决定，集团本身不存在资金问题。

　　而在今年上半年的销售额上，国内有11家房地产公司销售额超过100亿元，其中万科的销售额达到355亿元，恒大地产的销售额达到211亿元，保利地产达到208亿元，绿地集团也达到207亿元，显示房地产调控政策只是有效地打压了炒作房地产的行为，并没有太多的影响正常的购房需求。

　　除了积极销售外，大型房地产公司还采取发债和发行房地产信托基金的方式缓解资金压力，即使这种资金压力对于许多公司来说，还没有真正出现。

　　今年4月，碧桂园宣布发行一批七年期的优先票据，央企华侨城也决定配售6000万的新股，此外，恒盛地产、中国水务地产都有集资需求。不过，这些公司集资基本上是为了收购更多的土地。去年，央企五矿建设曾两次融资收购项目，近期，该股股价异动，市场又传公司有配股集资需要。

　　虽然内地的房地产企业被限制通过股市集资，但香港似乎并未受到什么影响，虽然在香港募集的资金如何回到内地是个难题，不过对在香港上市的公司影响并不大，他们有办法令资金注入新项目。两家房地产公司置换股权是一个方法。在相对趋紧的调控时期，记者还听到一个传言，有大型地产商鼓励旗下公司拿地，每拿到一块地，员工奖励5万。

　　在流动资金并未受到多大影响的情况下，即将发布的半年报可能成为引导房地产板块的导火线。

　　整体技术形态已在底部

　　技术形态上，不论是整体，还是个股，几乎都发出了积极的见底的信号。先从房地产板块整体分析，迄今除了有色、金融和能源外，没有任何其他板块的调整周期比房地产长。而上述三个板块的阶段性头部出现的时间与房地产板块又比较接近。因此，从某种程度上金融、能源和有色的走势对房地产板块有参考作用。

　　随着农行上市，金融板块有大量资金流入，即使是在农行上市的第二天，也没有出现大家担忧的收市破发情况。以5个交易日为计量单位的房地产板块整体资金流动情况，也是进入的周期比流出的周期稍多。此举也显示，场中有部分资金在悄悄建仓，这一观点，也得到不少私募基金经理的赞同，早在两个星期前，知名私募基金经理吴国平就表示，有资金通过市场的反复在建仓，这个观点，迄今没有改变。

　　而在3月中旬率先预警，认为大盘即将从3000点暴跌的上海阜盈投资董事长张卫民也表示，房地产板块在今年7月和8月可以出现相当不错的交易性机会。

　　其中，不仅有行业周期性因素的影响，也有技术上反弹的要求。实际上，板块轮动有一定的规律。2008年10月大盘见底，至2009年4月，地产指数已有1倍的升幅，而此时，航空、航运板块才刚刚启动，2009年7月，地产指数达到4500点以上高位区间，电子、消费板块则刚发动，今年3月，当前述航运板块达到强势时，地产板块处于弱势。如今，强势的板块专趋中性或偏弱，是否意味着弱势的房地产板块即将迎来阶段性机会呢？

　　以个股为例，其实不少个股已在箱体内运行，并且拒绝下跌了。“招保万金”中的招商地产(000024.SZ)，2个月最低为14.26元，而箱体在14.2元至17.5元，两个月的最大跌幅是6%，最大升幅是4%。波动空间恰恰10%。

　　又如保利地产(600048.SH)，两个月内最低9.98元，箱体在10元至12.2元之间，两个月的最大跌幅是9%，最大升幅是1%，恰恰也是10%。同样的情况也出现在万科A(000002.SZ)，该股最低6.65元，如从5月24日算，该股则仅升3%，6.5元至7.8元的20%的空间成为该股的箱体。

　　在箱体内运行的越久，则该箱体越有可能成为阻力或支撑，只要箱体底部未被跌破，则支撑作用会很强。

　　地产板块频现放量

　　那么，地产股是否会成为资金建仓的热点。今年4月，不少基金就表示看好地产股，其中最大的理由是地产指数以超过40%的跌幅创造了今年的最大跌幅。如果要配置超跌的板块，地产股是一个机会。

　　中金公司地产分析师白宏炜认为，尽管在房地产市场中，政策对高房价的打压还未立竿见影，不过短期内政策对股价打压的效果却非常明显。从历史经验来看，政策出台后1至3个月股价跌幅在20%至40%之间，在2008年经济压力下，房地产股的跌幅曾超过50%。而此次政策程度较以往更为严厉，如果近两年经济不出现大的变化，则目前股价已充分调整。只要市场的资金回流，估值已经很低的房地产应该可以得到资金的关注。

　　事实上，当房地产指数接近2900点低位时，就有放量的情况出现。一次是在5月21日，指数低见2974点，当天成交161亿元，一次是在7月2日，指数低见2897点，成交额则达到106亿元。

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