广发华福证券 陈 波

　　房地产无疑是近期市场最受关注的板块之一。今年4月中旬，国家出台了一系列空前严厉的房地产调控政策，导致房地产成为大盘下跌的领头羊，使得股指从3000点上方直泻800余点，令投资者大跌眼镜。

　　进入7月份，房地产新政已经出台了三个月，但房地产板块的较量却更加白热化。上周末，几则关于房地产调控政策可能松动的消息开始满天飞。市场猜测政府宏观调控将像2008年底一样开始转向。本周一，房地产板块大涨3.01%，而当天上证指数仅上涨0.8%。

　　但好景不长。就在周一晚上，住建部、银监会、国资委三部委齐发公告，强调相关房地产调控政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。上周末流传的消息也都得以澄清。到了周二，房地产板块大跌3.18%，将前一天的涨幅悉数奉还。房地产板块起伏不定，真可谓多事之秋。

　　房地产板块还会跌吗？从估值来看，截至本周五，房地产板块以去年业绩计算的市盈率为22.65倍，已经接近整体A股19.17倍的市盈率，也已接近房地产板块2008年17倍的历史最低值，部分一线房地产股的市盈率甚至跌至10倍以下。

　　许多市场人士担忧本轮房地产调控政策将给相关企业带来巨大危机，甚至可能是1998年房改以来的最大危机，但这也许过于悲观了。房地产企业的毛利率目前的确较高。截至2009年底，房地产上市公司的平均毛利率为34.91%，而全部A股的平均毛利率只有20.42%。从历史经验来看，一个行业不可能长久保持显著高于全社会平均水平的毛利率，房地产调控政策以及保障性住房的大力推进，将会压缩房地产企业的利润。但是这种转变需要一个过程，不大可能在短期内彻底改变。可以预见，在未来数年内，房地产企业提供的商品房仍将是我国居民首要的居住方式，房地产企业仍有继续获取较高利润的能力。因此，经过4月中旬以来的大幅调整，房地产板块目前或已接近估值底部。当然，估值底还不等于市场底，现在应仍处于估值底向市场底过渡的阶段。

　　从走势来看，房地产板块近期已有企稳的迹象。7月2日以来，房地产板块已从阶段性底部反弹了10%，而大盘只反弹了不到4%，地产股龙头万科近期的表现更是强劲。可以认为目前的地产股在经历了前期的大幅下跌后已经一定程度消化了地产调控政策的影响，并积累了较强的反弹动能。而未来市场的反弹，地产股将可能成为领涨先锋。另从政策上来看，房地产调控政策对房地产开发投资的负面影响在上半年暂时还未显现，未来该负面影响一旦加强，政府短期内出台更严厉调控政策的可能性将会降低，将会为市场带来喘息机会。

　　目前，农行已经上市，市场资金面压力有所减小，这对大盘会有一定支撑。如果大盘出现企稳迹象，那么房地产板块可望获得超出大盘的表现机会，房地产板块内具有估值优势，且形态较优的个股，可加以中短线关注。