湘财证券 张化东

　　事件：

　　媒体报道多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法，重新“开闸”第三套房贷。

　　调研安排：

　　我们未选取银行信贷部门、开发商销售人员和贷款中介人员作为调研样本，因为在新闻报道中，这些调研样本都已经出现。我们希望通过调研其他样本，来补充和验证“三套房贷是否放松”这一命题。我们选取了十五个城市的房地产专业研究人士作为调研对象。我们的研究逻辑和结论都建立在此次调研的基础上。

　　调研概述：

　　我们调研获取的结论和新闻报道中的基本类似。大部分城市：(1)第三套房贷有条件放行；(2)第三套房贷对销售的提振作用不大；(3)各商业银行间存在差异；(4)首付成数和贷款利率略高于二套房标准(基本条件维持在“5.5成首付，1.15倍利率”标准)。其中我们发现部分城市的结论具有差异：(1)两个城市停贷三套房；(2)一个城市基本停贷；(3)两个城市可发放，但相对严格。

　　研究结论：

　　三套房贷放松基本在政策允许范围内国十条规定，“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。”在国家级政策上，首先就存在对三套房表述的漏洞。而且就各省市细则来说，海南省、广州市未作三套房规定；北京市、青岛市、甘肃省、山东省、深圳市、浙江省、重庆市、厦门市、福州市、山东省、河南省等省市细则和国家表述基本一致；广东省细则表述为“广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款”。

　　三套房政策松动并不对房地产市场产生实质性影响据我们调研，以三套房条件获取银行贷款的情况不多，目前销售还是以刚性和首次改善群体为主。其次，在具体操作中，可通过借取身份证明来规避三套房政策；最后，对于限制外地人购房贷款的政策比三套房信贷更富有意义。

　　三套房信贷问题是对政策红线的挑战，标志意义重大首先，说明政策制定一旦赋予执行者过多的解释权就会出现溃败，因此我们也坚定地认为土地市场的逼存量的政策几乎不可能得到贯彻；坚定认为二套房信贷政策的严格界定将使得二套房政策得以执行。

　　其次，后续是否对三套房政策进行纠偏代表着管理层的态度，未来重点主要看主管部门银监会的态度。深圳和广州在制定了较为宽松的政策后，广东省政府对其进行了点名纠偏，这对广深较严格执行三套房政策起到正面作用。我们认为：三套房政策是试金石，管理层对于三套房政策的反应很可能揭示未来政策的拐点，将昭示未来是不是会有所谓的二次调控，还是政策由从紧走向放松。

　　最后，三套房信贷对二套房信贷产生压力，如果听之任之，也就是说在管理层调控的目标中，改善性需求和投资需求没有差别，这种目标暗示的后果很严重。我们认为政策一定要保持明确的梯度，以保证有保有压，才能解决房地产市场内部的结构问题。