第一创业 陈晓波

　　报告要点：

　　“国十条”政策力度超预期。压制房价主要为制度建设提供缓冲期，保障房建设与房地产税制完善未来进度将明显加快；政策最终目的将实现政府与市场功能的合理划分。下半年预期政策会保持平稳。

　　政策未来放松可能性猜想。放松的最大可能性来自保障房的批量面市与物业税的制度建设进展顺利，但不排除房价下跌幅度与经济下行超预期倒逼政策放松的可能。政策松动的迹象可能来自地产再融资的放开或本次调控政策的部分修正。

　　下半年行业特征判断，目前供给水平依然非常紧张，三季度供给将明显上升，下半年整体供给有望达到09年1季度水平；下半年新开工增速将显著回落；房价面临大考，主动降价，供给压力明显加大使得房价全面松动可能性大增；销售会触底反弹，因政策对需求压制明显，反弹高度或将有限。

　　短期趋势向下，维持行业“中性”评级。行业中长期的成长空间仍无需怀疑，但就短期而言，我们认为至少在年底前，政策难见放松迹象，需求压制明显，价格面临极大的下调压力，行业向下趋势仍将延续，暂维持行业“中性”评级。

　　投资策略：轻趋势，重个股在投资策略上，地产板块经过前期较为充分的调整，其估值接近历史低位，投资价值开始显现。不论对价值投资者还是趋势投资者而言，下半年都将是精选个股、等待建仓的良好时机，不同的是，价值投资者可考虑逐步吸纳筹码；而对趋势投资者或右侧交易者而言，则需耐心等待行业拐点来临的信号。个股选择上，我们提供四条分析主线，综合考虑管理、财务以及增长确定性，我们重点推荐云南城投、荣盛发展、世茂股份、冠城大通和万科A。