中银国际 田世欣

　　今年6月，我们跟踪的12大城市一手房销售依然维持在低水平，环比基本保持稳定，整体均价基本未发生变动。12大城市的总签约面积仅环比增长1%，比2010年和2009年的月均水平低27%和58%左右。销售面积与新获准销售的面积之比已经连续两个月低于1.0(5-6月)。在未来降价销售的压力进一步加大的情况下，预计供应量将稳步上升。我们的均价指数显示，6月，一线城市的均价跌幅再一次超过了平均水平。今年二线城市开发商受均价下跌的影响应较小。我们对H股房地产板块维持“增持”评级，更看好碧桂园和恒大地产等二线城市开发商。富力地产因为高杠杆的基本面在市场下滑周期中没有给其带来任何优势，被我们列为首选卖出。

　　支撑评级的要点。

　　平均消化周期小幅缩短至0.1个月左右。当前的库存消化周期依然远远低于历史平均水平，但是考虑到需求缩水和均价持续下跌，我们预计该周期未来将逐步延长。

　　总体来看，一线城市表现较好，月签约面积环比增长6%，超过二线城市的环比下滑2%。但是，一线城市销售均价的下滑速度超过了二线城市。

　　在已公布6月销售数据的开发商中，合同销售额平均环比增长28%。期内，销售均价(根据部分已披露均价的开发商公布的数据)环比上涨11%。但是，这只是根据个别开发商公布的数据所得出的结论，很大程度上会受其销售组合的影响，因此不具有说服力。

　　首选买入。

　　一线城市均价下滑速度更快，而碧桂园和恒大地产等二线城市开发商的均价下跌则要慢得多。

　　首选卖出。

　　富力地产的负债率较高，且在一线城市拥有大量项目，因此在下滑周期中处于不利的位置。