东方证券 胡栋亮

　　6月17至23日，我们再次对长三角市场进行了实地调研，现场走访了上海、杭州和苏州的41个新开项目，重点了解各地银行信贷政策、楼盘价格策略和销售情况的最新动态。

　　研究结论：

　　“限外政策”有放松，但整体依旧严厉：6月4日，三部委联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》后，各地限制外地人购房政策方面有所放松，原先对于不能提供一年以上纳税证明或社保记录的购房者一般是暂停房贷，目前银行的主流做法是可以贷款，但不能享受首套贷款优惠。此外，对于多套房贷款方面目前也略有放松，有更多银行开始提供多套房贷款。但不变的是，对于二套房政策依旧不变，维持首付5成，利率上浮10%的政策，三套及以上贷款的首付和利率要求也执行较严。

　　低价入市项目增加，销售率略有上升：与5月份调研相比，此次调研发现各地低价入市项目明显增加。项目的低价入市在一定程度上抬升了市场人气和项目的去化速度。此次调研现场未见有看房客的项目占比从5月份的59%下降至41%，看房客1-4组的项目从27%上升至44%。新开项目销售率10%以下从5月份的64%骤降至15%，而销售率在50%以上的项目则从7%上升至26%。

　　必须要指出的是，推盘量下降和蓄客期延长也抬高了项目的去化速度，比如上海万科城花新园和花园小城，上一批房源开售还是在去年，且本次推盘量均只有数十套；杭州金地自在城本次获取预售证项目有3栋，最后推盘仅有1栋，罗兰春天最初预计在一季度开售，一直拖延至6月20日才开盘等。

　　由于国10条对于“限外政策”规定较为笼统，各地银行从谨慎角度出发，对于外地人贷款购房执行较严，而6月4日二套房认定标准通知的出台使得外地人贷款购房“有法可依”，银行政策放松也就顺理成章了。所以，“限外政策”的放松更多是在于政策的细化，鉴于首付和利率仍旧执行严厉，银行政策仍未见有实质放松迹象。

　　销售率虽然有所上升，但这仅是从原先极度低迷回升至正常的低迷状态，特别是后续供应逐步放大，降价成为普遍现象后，市场才将迎来真正考验，我们会密切关注市场动态的变化，敬请关注。