方正证券 周伟

　　投资要点：

　　楼市销量进一步萎缩，总成交面积环比下降15%。

　　2010年第23周可统计周销售数据的城市有31个，总成交面积为231.08万平米，较第22周减少15%，销量环比下降的城市有19个，其余城市销量虽环比增长，但仍处于较低水平，较“国十条”出台前下降幅度仍很明显，并未改变楼市低迷的状态。

　　重点城市中销量环比下降明显的有贵阳、广州、武汉、合肥、成都等，幅度分别达到-58%、-37%、-35%、-34%、-22%，其他城市中，东莞、福州、海口、徐州、连云港、温州等下降也较为明显。第23周可统计房屋成交均价的城市有18个，其中环比下降的有8个。

　　重点城市5月楼市销量萎缩近五成，房价呈现普遍回调格局。

　　统计的16个重点城市5月销量环比下降高达46%，其中，杭州下降84%、苏州下降78%、北京和南京下降60%以上，沈阳、深圳、重庆和南昌下降50%以上，天津、大连、上海和东莞下降40%以上，青岛和沈阳下降低于10%，仅有广州略增2%。

　　从1-5月销量来看，16个城市中仅有青岛、大连和沈阳同比增长，但增幅均在10%以内，其余13个城市销量同比均有不同幅度下降，下降幅度最大的在60%以上。

　　可统计5月销售均价的14个城市中，环比4月下降的有10个，其中，北京、天津、上海、重庆、福州降幅明显，分别为22%、14%、11%、19%、16%；而沈阳、杭州、广州和南昌的成交均价仍有不同幅度上涨。

　　投资建议：调控楼市政策愈加严厉，房地产市场最坏时刻并未到来，量低价跌有望成为下半年的主基调，维持房地产行业“中性”评级。

　　理由：1、楼市调控效果愈加明显，楼市近一个多月的低迷程度不亚于2008年，房价回调速度也显现出加快迹象，量跌价稳的楼市有望演变为量低价跌的格局，房地产市场最坏时刻仍未到来。

　　2、由于土地增值税一直以来并未严格按照累进税率清算征收，所以，土地增值税的从严预征及清算，将加重开发商的资金压力并会使净利率水平有较大幅度的下降，开发商迫于资金压力将主动下调销售价格。

　　3、贷款购买第二套住房的认定标准从严制定，家庭已有住房或有贷款记录、异地缴税或社保未满一年者，若贷款购房均执行二套以上住房的差别化信贷政策，如此严厉政策不仅能有效遏制投资及投机性需求，还会抑制部分改善性及异地自住购房需求。