国信证券 方焱

　　事项：

　　6月11日，国信2010年中期投资论坛房地产上市公司招商地产投资者交流会会议纪要如下：

　　评论：

　　调控关注民生，社会财富分配。

　　我们认为此次调控并非只是一次短期的行为，而是中央政府在充分考虑民生、财富分配等问题的大背景下的一次长期的调控，这也是此次调控和历史上历次调控的最大的不同点。从长期来看，民生、财富分配以及社会均衡等问题将会成为未来影响政策制定的基础，预计今后所有的税收、信贷等房地产政策都和这方面有关。这也使得调控的社会认同度得到提升。

　　本轮调控主要从供给和需求两方面入手。在供应方面我们认为调控重点在结构，在增加保障性住房建设的同时增加商品房中的中小户型的比例，通过增加单位面积上的房屋供应的方法增加市场供应。在需求上实施严厉的差异化信贷政策，打压投资投机性需求的同时也错杀了部分刚性改善性需求。这部分政策直接掐断了购房者的现金流，对市场的抑制效果较大。

　　房产税的推出是个长期的趋势，但短期全面推行难度较大。

　　调控除了涉及供给和需求外还有一些税收方面的措施。大家关注的税收问题主要分为两方面：土地增值税和房产税。

　　土地增值税：土地增值税是法律规定的一个税种，之前一直有，而且对于大部分的上市公司来说一直是认真上缴，可能由于各地方政府执行力度有所不同而出现交税时间的早晚之分。但每逢关键时点，比如融资的时候，总得清算，按时补齐。本次调控中提出土地增值税要严格征收，地方政府和公司都会严格执行，但由于大多数开发商对该税种已有计提，因此预计对市场的影响不大。

　　房产税：房产税、物业税的征收是个长期的趋势，由于该税种影响面很广，因此税收出台之日可能房价会见顶。但是就目前来说，该税种全面推出的时机尚不成熟。比如征收范围问题、高地价房屋的确认问题、房屋套数问题、居住人的确认问题等等还有待解决。因此我们认为短期全面推出的可能性不大。

　　经济是决定政策调控方向的重要因素。

　　09年中国经济逐步复苏，2010年一季度出口、消费也出现了稳步增长，房地产投资新开工同比增速均维持高位。经济与投资大环境向好排除了政府的后顾之忧，09年土地市场的火热也使财政资金充裕，这使得本轮政策调控政府底气十足。但随着调控效果逐步显现，投资新开工增速将放缓，土地市场的趋冷也将影响到地方财政。同时目前欧元区主权债务危机局势尚未明朗，中国对外贸易仍存在衰退的隐患。因此局势的不确定性使得短期调控节奏将放缓，一方面新出台政策效果仍需观察，另一方面必须防止多项调控政策叠加，以及楼市调控与外围环境恶化相叠加造成对中国经济的冲击。所以，短期内将仍以现有政策的执行和优化为主，难有新的更严厉的政策出台。而未来若是投资、新开工下滑，土地市场成交冷静，政策或将出现松动。

　　公司销售计划暂无调整，定价关注去化率。

　　公司目前并没对下半年的销售计划进行调整，各项目的推盘节奏仍将按原计划进行。在定价方面主要还是根据市场状况决定，以具体项目的去化率能达到50%作为标准。