中金公司 白宏炜

　　1)、过去十年，商品房大步向前，而保障房原地踏步：房地产商品化以来，我国解决了4,000多万户中高收入住房需求，但同时也遗留了3,000万套面对中低收入人群的保障性住房欠账，保障性住房建设滞后的主要原因是地方政府的财政压力以及分配制度，但我们认为根本原因是缺少立法且没有完善的信用及监督体系。

　　2)、国际比较看我国保障性住房制度欠缺：不同国家保障性住房制度不同，但都有明确的对中低收入家庭住房保障计划及法律保护，我国相关法制建设缺失，个人信用制度、收入统计制度、监管体系没有建立。我们认为有法可依、制度上有章可循是保障性住房走出困局的关键。

　　3)、保障性住房发展潜力巨大，对经济的拉动将十分明显：目前保障性住房仅能覆盖6%的城镇家庭，供应量不到住宅市场的十分之一，远难满足低收入家庭对住房的庞大需求，预计未来10年我国需要保障性住宅6,000万套，每年需要600万套；不考虑对商品房的挤压效应，假使每年580万套保障性住房建设可以提高房地产投资11%，可以增加住房水泥、钢材等建材需求34%；可以拉动家具家电需求29%。

　　4)、580万套保障性住房计划难以快速推进：建设580万套保障性住房，除建设所需的4,000亿资金外，土地的无偿使用将减少土地出让收入2,500亿，另外各种税费的减免也将减少政府收入1,500亿，8,000亿的资金缺口将使得地方政府资金更加捉襟见肘，乐观估计今年能完成该计划的50%。

　　5)、市场的归市场，保障归保障，保障房将是商品房市场的重要补充：保障性住房对商品房市场冲击十分有限，原因在于其对应的30%的中低收入人群，与商品房对应的中高收入人群没有重合；相反我们认为保障性住房有规模的推出有利于减少政府对商品房市场的过度干预。

　　6)、保障性住房发展建议：①、资金上中央政府转移支付；②、强制与商品房搭配建设；③、保障性住房应考虑区域差异：保障性住房以大城市为主，一线城市保障性住房比例可以升至50%以上，经济适用房和限价房为主；而三四线城市经济政府性住房比例可降低至30%以下，甚至更低。