高华证券 徐然

　　近期的房地产政策会对房地产贷款质量产生怎样的影响？

　　最近房地产紧缩政策导致房地产交易量大幅下滑，这一趋势可能对房价、开发商现金流和资本开支形成压力。我们认为未来3-4个季度开发商贷款的风险是可控的，原因是与2008年相比：(1)、多数开发商现金状况较好且杠杆较低；(2)、开发商经验更加丰富，可能会灵活控制开发进度；(3)、总体市场流动性相对较高；(4)、担保贷款占比比2007年底有明显提高，表明银行对开发贷更为谨慎。关于按揭贷款风险，我们认为存在以下几点缓冲因素：1)、贷款标准审慎，严格实行最低首付比例要求和债务收入比限制；2)、消费者杠杆较低，按揭贷款余额占个人存款的18%；3)、鉴于中国收入增长较快，房价下跌8%-36%使过热城市承受比率恢复至历史平均水平仍在可控范围内，系统性风险较小。

　　商业地产和地方融资平台贷款会受到怎样的影响？

　　商业地产贷款占贷款总额的比重仍较低，因为：(1)、商业地产投资占2009年总房地产投资的10%-12%左右，(2)、多元化的融资模式使银行贷款的比重有限，3)、按揭比率要求(50%-60%)高于住宅项目。关于地方融资平台贷款，2010年税收的迅速增长以及地价款支付的滞后可能将抵消地方政府短期的现金流风险。

　　对宏观经济的影响如何？可能的缓冲因素有哪些？

　　房地产市场的低迷可能也对GDP增长构成风险。据我们估算，房地产投资增长放缓10个百分点，将导致对GDP增长的贡献降低0.6个百分点。虽然房地产投资增长的放缓可能被200-270万平方米保障性住房建设的影响所抵消，但我们认为来自地方政府的低成本土地支持与银行融资支持将是关键。

　　房地产相关贷款的主要风险有哪些？

　　在我们看来，长于预期的政策调控周期和房产税的潜在出台是需关注的主要风险。尽管开发商的现金状况较好，但由于长期负债高于2008年水平，如果未来12个月现金流面临显著压力，开发商可能仍会出现现金紧张状况。对中国银行业的估值重估，我们认为仍需耐心等待以下三个不确定因素的消退：(1)、中国银行业再融资；(2)、对地方政府融资平台贷款所计提的拨备；(3)、中国宏观政策紧缩前景。