新浪财经讯 在国金证券今日召开2010年下半年投资策略报告会上，房地产业研究员曹旭特阐述了下半年地产板块的投资策略和观点。演讲全文如下：

　　曹旭特：我们的投资策略对地产股找估值底不如找政策底。首先我们介绍一下地产股的估值水平，目前是13倍，历史最低水平大概是11.7%，08年12.5跟历史最低的估值水平看，地产股离底部不远，这样的估值水平可靠性到底有多少？我们13倍的使用率怎么算的？这里边包含这样一个假设前提，也就是说，在10年取得的利润要比09年增长43%，现在这个13倍是站得住的，因为43%的增长在目前行业下滑的条件下是难以实现，并且地产股的再融资也受到阻碍，企业释放动力不强，从市均力跟历史水平有一定的差距，也就是说，目前的13倍的市盈率水平，我们认为并不保险，也就是说从找估值底的角度并不可靠，因为盈利预测存在一个小调的空间。

　　现在谈经济转型，从房地产角度看，在经济转型当中，起到很长期角色的过程，我们看这样一组数据，房地产对经济的影响到底多大，房地产占GDP投资比重，从98您到现在房价一直上升，到09年达到历史最高峰，房地产投资对经济增长的贡献率，09年比以前出现了非常的上涨，房地产投资对经济增长贡献的百分点在09年发生的非常明显的上扬，看一些具体的数字，房地产开发投资占GDP的比重是什么样的一个水平呢？在98年只有4.3%，现在是10.8%，对GDP贡献率达到了24%左右，也就是说去年经济增长了8.7%，房地产投资不增长就变成6.1%左右了，也就是说，虽然在转型过程中，我们可以看到国家对房地产的依赖不断没有下降实际上在逐渐上升，地产的投资和新开工的下滑，最终回将政府政策的底部我倒逼的角度推出来。从关联产业的角度，房地产投资，如果下降一块，各个行业的总产值、钢铁、水泥、总产值会下降1.5元，去年的房地产投资4万亿×1.5%=就是6万亿，我们GDP总量33万亿万。从我们媒体的报道看，政府的态度已经有一些暧昧，未来地产下滑到一定的程度，会将政府的政策底倒推出来，怎么判断政策底，什么时间、指标作为参考呢？主要是新开工，是一个食物链，新开工不增加，投资量会减少，从保障性住房对地产新开工的角度，从房地产行业角度看，我们认为不能对这个事情有过多的乐观判断，道理很简单，09年保障性住房占商品房新开工的比例是10%左右，我们设想一下，一个占10%的量，增长两三倍，和占90%的纯商品量下滑20%、30%正负就可以抵消了，并且他不是一个简单算术叠加过程，如果保障性住房建得比较多，会影响商品房预期，最终影响商品房开发商的真正增长，商品房的量会下降更明显。

　　现在存在这样一个前提，假设保障性住房300万全部开工，棚户区改造，你要先拆迁再建设，这完成了拆迁和新开工，我们跟地方政府和中央签的文件，棚户区改造的文件，我只要拆迁掉，不一定达到新开工的水平，也算棚户区改造，如果棚户区不能大家百分之百开工，今年的商品房还是会存在明显的下滑，1—4月份是60%，我们判断全年增长下降到10%左右，在这个过程当中，相关的产业链，从基本面的角度一定会得到非常明显的负面体现，大家可以关注一下后天，6月11号，这几天会出地产的新开工数据，是什么概念，4月份的是1.34亿平米，如果5月份得出来是1.1亿左右是符合市场预期的判断，如果在1.1亿以下，地产新开工全年会形成一个非常明显的超预期的下滑。

　　从判断地产政策底的角度，并不是房价的下跌就是地产的新开工，从时点的角度可能到今年4季度，因为房地产、股票的基本面和股价发生了非常长时间的背离，也就是说从09年12月份地产的基本面非常好，但是他的估价不断下跌，为什么存在这样一个投资逻辑悖论，因为房价上涨快会导致调控的政策，就出现了这个怪圈，所以行业调整的第一个阶段是交易量调整，房价才能控制，现在行业已经进入这样一个调整阶段。第二阶段价格波动，现在大家都在预期房价下跌20%、30%也是预期水平，但是为什么不下跌，作为个体开发商而言，如果资金链不断，如果我们是开发商，一般而言，他是不会主动调房价，为什么中国不会有香港那样房价暴涨暴跌的情况呢？

　　我们国家现在的企业，集中度很低，很难达到市场达成共识，企业资金链达到共同萎缩状况，出现暴涨暴跌，现在上市公司资产20%是现金，08年到年底，企业的资金链才收紧，所以我们认为今年的4季度有可能房价会发生明显的调整过程，第三阶段，政策压力释放阶段，因为经济转型是长期趋势，但是从地产角度我们觉得很难，刚才一些具体的数据也跟大家做了汇报，未来政府会出来有一些暧昧，甚至明显呵护的表态，这时候对行业来讲就进入了调整第三阶段，政策压力释放阶段，对具体投资而言，我们认为在行业调整的第二阶段的默契和第三阶段的初期，就是一个比较好的介入时期还是要等到今年的4季度。这是地产股投资策略的判断。