申银万国 田世欣

　　上周(5月31日-6月6日)我们观察的17个主要城市合计成交面积达170.8万平米，较上周环比下跌12.9%，其中11个城市出现了环比下跌，占总数的64.7%。成交量继前两周小幅反弹后再次萎缩，较年度平均和高点分别下跌31.9%和63.8%。成交均价指数出现小幅反弹，武汉和杭州涨幅居前。我们维持行业的中立评级，建议投资者依然保持谨慎。

　　支撑评级的要点。

　　四个一线城市上周合计成交39.1万平米，环比下跌17.0%，其中北京、上海和广州分别下跌27.5%、3.8%和36.6%，深圳上涨1.8%。一线城市成交量上周再次出现了显著萎缩，成交量较年度平均和高点分别下跌33.9%和64.0%。

　　13个二三线城市合计成交131.7万平米，较前周下跌11.7%，较年度平均和高点分别下跌31.3%和65.4%。在所有下跌的城市中，武汉和青岛同时录得最大跌幅34.9%，成都也以32.0%的跌幅居前；上涨城市中宁波和厦门涨幅明显，上涨幅度分别达79.3%和62.2%。

　　上周中银国际主要城市销售价格指数环比上涨3.1%至157.2；其中一线城市分类指数上涨0.1%至156.2，二三线城市分类指数上涨8.1%至158.7。三大指数较年内高点分别下跌7.3%、11.6%和3.9%。

　　中银国际主要城市可售存量指数上涨1.8%至69.5，连续七周上扬；其中一线城市分类指数上涨0.2%至67.1，二三线城市分类指数上涨3.4%至72.1。分城市来看，宁波和武汉可售面积周涨幅居前，分别达23.2%和7.0%；而厦门以3.2%的跌幅居前。

　　七大城市新增可售面积环比大幅下跌45.4%，同期成交量下跌5.3%，导致新增供应消化率从前周的53.2%上涨至上周的92.2%。分城市看，南京新增供应量涨幅最高，达88.1%，而北京、上海和广州跌幅居前，分别达89.3%、65.4%和54.5%。

　　上周成交量在前两周微幅反弹后再度下滑，创出4月中旬楼市新政出台以来的新低。新增供应消化率在楼市新政推出后的七周中仅有一周高于100%，是同期可售存量不断攀升的主要原因。上周末三部委联合发文对二套房贷进行了明确的界定，尽管“认房也认贷”的严苛标准基本在市场的预期之中，但信贷政策的收紧和房贷门槛的提高势必对楼市的量价走势进一步造成负面影响，预计量升价跌的拐点将在三季度出现。尽管地产股由于估值相对安全，下行空间已经较为有限，但在热点地区房价未现显著调整前，行业面临的政策风险依然较大，我们维持对板块的“中立”评级。我们相对看好受房贷政策收紧影响较小的二三线城市地产股和商业地产股。