齐鲁证券 涂力磊

　　事件：

　　住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

　　投资要点：

　　本次《通知》是对07年所颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的补充。但是从涉及的内容来看，本次《通知》对二套及以上房贷的要求更加严格。

　　在对于第二套房的认定过程，本次《通知》继续延续了之前以家庭为标准的基本思想。与此同时，本次《通知》更加严格的规定“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的”视为二套及以上。我们认为这个认定标准将很大程度的提高通过银行杠杆来炒房的成本，从而进一步打击投机性购房。

　　此外，本次《通话》还在异地购房问题上进行明确指示。“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”，甚至“对其暂停发放住房贷款”。

　　我们认为本次监管层面对异地购房的限制远超过往。这将很大程度上限制游资在房地产市场和其他投资市场之间的自由流动，从而提高房地产投资的门槛。以期达到抑制不良需求，确保市场健康发展的目的。

　　回顾2010年1季度，房地产购房贷款达到5.33万亿，同比增长幅度为52.6%。同比增速为过去三年最高。银行金融杠杠对房地产市场的不断注血，一定程度上使得房地产投机气氛更加浓烈。这使得国家在2009年末对房地产市场的调控基本未能奏效。

　　此外，截至2010年4月房地产开发资金来源中有近25%来自按揭贷款。国家在此时继续收紧住房按揭贷款，无疑将继续收紧开发商的资金链。

　　考虑到当时市场成交明显下滑，而国家此前再次强调从严征收土地增值税，我们认为此时在继续收紧银行购房贷款将急速开发商为缓解资金压力而适度降价、回笼部分资金。未来房价下降将成为大势所趋。

　　截至6月5日，A股市场TTM市盈率在20.1倍左右，而房地产板块的TTM市盈率在18.51倍左右。在房价未见到明显的实质性下滑之前，维持行业“中性”评级。