长城证券 刘昆

　　要点：

　　事件：日前，住房城乡建设部会同人民银行、银监会公布了关于商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准。

　　政策点评：

　　政策主要内容：(1)此次二套房的认定标准是以家庭为单位、对曾经贷款购房或名下已有一套住房的视为第二套。(2)借款人申请贷款需当地房管部门出具家庭住房登记记录的书面查询结果。对当地不具备房产登记查询条件的，要求提交家庭住房实有套数书面诚信保证，如查出保证不实的，将记作不良记录。(3)非本地居民购房如能提供一年以上社保或纳税证明，则贷款认定同上。如不能提供，则按照第二套及以上房贷政策执行。(4)房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，暂停发放异地购房贷款。

　　信贷政策严格执行、楼市挤泡沫进行时。此次信贷政策对二套房的认定，是既认房又认贷，堪称史上最严格的认定标准。双重认定标准封死了此前不少地区以一套未还清再贷款视为二套的相对宽松的信贷政策，对于改善性需求和投资需求都有进一步的抑制作用。但对非本地居民不能提供一年以上纳税或社保证明的，按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行，给房地产市场相对平稳的二三线城市异地购房留出一定的政策空间，可谓不支持也不反对的态度。

　　事实上，在四月中旬新国十条版本以来，重点城市销量急转直下。其中一线城市5月销量较09年下降65%，较08年均值下降40%；二线城市销量较09年下降40%，较08年上涨25%。一线城市受政策影响程度明显大于二线城市，这也是其楼市泡沫化程度更高的结果。房价方面，楼市新政以来各地普通商品房价格上涨已得到明显抑制，房价松动迹象在逐步扩大；个别开发商部分楼盘采取了10-20%的降价促销，取得了热销的效果。

　　投资良机取决于楼市相持阶段的结束。本轮房地产调控仍然是以中央政府为主导，地方政府为从属。中央的调控目的是保障民生，防范金融风险，稳定经济长期发展。而地方政府尽管签署了一系列军令状，但从自身角度出发，仍不希望看到楼市调整导致土地市场过度低迷的状况。另一方面，尽管政府希望开发商从大局出发，适当让利使楼市成交量重新活跃起来；但开发商目前资金充沛，宁愿延长工期，也不轻易降价。因此，中央和地方的博弈，政府与开发商的博弈，买卖双方的博弈，致使楼市短期仍处于僵持阶段。