王熙上

　　这厢，传闻上海征收房产税的方案已上报中央；那厢，土地增值税的清算风暴已席卷而来。最新的楼市月成交数据显示，“4.15”后出台的一系列调控政策已对一线城市为首的楼市产生冲击，销售面积均出现不同幅度的下滑，业内预计未来一线城市楼价下调幅度在20%-30%。出于对政策的担忧及行业销售额的悲观预测，各大券商纷纷下调了上市房企未来三年业绩及2010年估值，建议暂时回避。

　　不过，有乐观预计，房屋销量和价格的调整效果有望于三季度显现，对于中长期投资者来说，届时将迎来较好的建仓时机。

　　土地增值税预征从严  政策底尚未到来

　　地产商们又要开始头痛了。房产税改革的靴子迟迟还没有落地，地产调控组合拳新近又增添了一项——土地增值税。

　　6月3日，国税总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求提高土地增值税的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　从调整区域看，东部地区为一线城市的主要集中地区，将成为重点调整区域，这对保利地产、华侨城等专注一线城市的房地产企业影响较大，而中西部地区作为二三线城市的集中区域，由于调整比例较小，受影响相对较小。

　　事实上，今年出台的新“国十条”和各地细则均提到要加大土地增值税的清算力度。5月26日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》。国金证券地产分析师曹旭特认为，由于上市公司一般都严格计提了拨备，土地增值税的严格清算并不影响企业的利润表。但清算增值税会影响现金流，以往企业都是按照销售收入1%-3%预缴，如果严格清算这一比例将达到收入的3.5%-9%。

　　而在不久前的5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》第五条指出，将“出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革”。同一天，中国证券报头版载文称，上海征收房产税方案已上报中央。

　　目前坊间流传着诸多关于上海将率先推出房产税的传言，较为一致的预测是：1、购买新房的，如果人均住房面积在70平米以上，新购的和已有的住房全部征收房地产税；2、外地人在上海没有纳税满三年，新购房的，征房地产税；3、税率是0.8%，按照评估值的7折，每年征收。4、相关部门最近正在上海研究此事。

　　对此，安信证券地产分析师柳世庆下的结论是“执行不易，影响有限”，对其短期内能有效执行以及执行后的效果持谨慎态度。

　　不过，相较于执行的效果，市场更看重《意见》背后透露的意图，毕竟这是中央政府层面近期首次对房产税问题进行的公开表态，虽措辞比较温和，但表明房产税的推进是大势所趋。

　　“这次是真的‘狼来了’！”国信证券地产分析师方焱表示，虽然房产税短期难真正推出来，但从国务院层面发文要求逐步推进房产税改革，与前几年专家学者建议在中国开征物业税完全不同，建议重视中央态度的重大转变。

　　“行业还远没有走完基本面的调整。”国金证券曹旭特认为，政策在次期间会随房价和舆论变化出现反复，政策底部也尚未到来。

　　“未来如果房价不能得到控制，政府的调控仍不会终止。”曹旭特的观点恐怕道出了多数业内人士的心声。

　　京沪深成交降逾40%   房价调整到位要至11年

　　最新的楼市月成交数据显示，暴风骤雨式的调控政策已产生效果，大部分城市成交降温，观望情绪浓厚。其中一线城市中北京、上海、深圳受影响较大。北京新政后，5月上半月交易量较前4月下降40%，同期深圳下降55%，上海下降50%；南京、苏州等城市降幅逾40%。

　　“未来房地产税是否出台对行业的实质影响已经不大，政策预期已基本明确，在2010年我们看不到政策重新放松的可能。”申银万国地产分析师殷姿认为，一方面，在房价下调目标没有达到之前，政策很难放松；而此轮房价调整较慢，预计今年四季度才能看到房价的大幅度下降，调整到位可能要至2011年。另一方面，目前房地产市场库存水平仍然偏低，出于补库存的要求，2010年新开工和投资仍保持较高增速，看不到政府因为担心经济增速下滑而放松政策的可能。

　　殷姿预计，政策对房价、新开工、房地产投资的负面影响会在未来依次体现。和08年相比，此轮房地产行业调整降价压力更大，周期更长。预计全国整体房价调整幅度在10%以内，但一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在20%-30%，大约是09年4季度水平。价格调整周期会更长，预计11年上半年完成价格调整；对房地产新开工和投资的负面影响，也会在11年集中体现，预计11年新开工负增长，同比增速为-2.8%。行业估值被集体下调 三季度或迎来建仓时机

　　今年以来，地产龙头的销售业绩不尽人意：万科、中海1-4月累计销售面积分别同比下滑11.6%和12%，金地1-3月累计销售面积同比下滑49%。二级市场上，出于对政策的担忧及10年行业销售额的悲观预测，国信证券等券商纷纷下调重点地产公司未来三年业绩及2010年估值。

　　方焱认为，地产股业绩和估值正面临诸多压力：地产龙头1-4月份销售业绩均表现不佳；板块现金流出加快、短期偿债能力略有下降；行业调整将导致未来量价齐跌；直接融资难以顺利实施也导致地产股缺乏释放业绩动力。

　　09年7月，受二套房贷政策微调影响，地产股见顶回落，展开了10个月的调整，特别是09年12月中旬“国四条”颁布以来，受行业政策由超宽松转向从紧影响，地产股跌速加快，“4.15”后更是暴跌。地产板块是否已经超跌？这是投资者比较关注的话题。

　　殷姿认为，目前地产股RNAV折价幅度约隐含了20%-30%的房价下跌预期，符合对房价跌幅的判断，因此现在地产股并不存在超跌，估值属于合理区间。

　　方焱的看法较为乐观，他认为，考虑到地产股跌幅较大，已基本反映目前悲观预期，估值已接近08年底水平，机构配置很低，地产股进一步下跌幅度有限，将已进入震荡筑底阶段，有反弹机会。

　　配置方面，银河证券地产分析师丁文提醒投资者，由于北京、上海、深圳等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高，受影响更大，同时国土资源部再次发文规范土地增值税细则，全面清理土地增值税等的实施可能性增强，建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司。

　　申银万国认为，上海的地方政策推出时间不会太久，其中应该会看到有关房产税的实质性进展，“将有更多城市跟进”的悲观预期会逐步蔓延到各地市场，随之将看到房屋销量和价格的迅速调整。“我们乐观的预计，这些都可能有望于三季度完成，对于中长期投资者来说，届时将迎来较好的建仓机会。”

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