高华证券 王逸

　　最新消息：

　　国家税务总局在过去两周两次发出通知，要求加强土地增值税的清算和征管工作。6月3日最新通知的要点如下：(1)全面加强土地增值税征管工作；各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税的清算和征收管理工作；(2)科学合理制定预征率，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率；(3)规范核定征收：对难以准确核实应纳税额的开发商，核定征收率原则上不得低于5%；(4)各地应有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。此外，国家税务总局在5月26日的通知中还公布了土地增值税的清算细则，以堵塞税收征管漏洞。

　　分析：

　　据我们研究范围内开发商公布的数据，截至2009年底，各公司累积已预提但未缴纳的土地增值税负平均占其2009年底现金余额的22%。加快、从严实施征管工作应会进一步加大开发商(尤其是存在潜在资金缺口的开发商)的现金流压力。

　　潜在影响：

　　我们认为，由此带来的进一步的现金流压力以及2010年下半年潜在供应的增加将推进开发商降价的过程，从而可能会加快房地产调控政策有所松动的预期。

　　我们的首选股是恒大地产(3333.HK)和万科(A) (000002.SZ)，二者均位于我们的强力买入名单。我们给予“买入”评级的股票还有花样年控股(1777.HK)、万科B(200002.SZ)、保利地产(600048.SS)、金地集团(600383.SS)、雅居乐房产(3383.HK)、宝龙地产(1238.HK)和华润置地(1109.HK)。

　　我们建议卖出的股票：深圳控股(0604.HK；强力卖出名单)、IFM(CTC；强力卖出名单)、绿城房产(3900.HK)、华侨城(000069.SZ)、上海复地(2337.HK)和中国国贸(600007.SS)。主要下行风险：政府政策过度收紧，引起宏观经济硬着陆。主要上行风险：房地产销售好于预期。