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　　报告要点

　　总理在讲话中提到宏观调控两难境地，目前同样也出现在房地产行业实体市场中。各级政府、地产企业以及消费者形成了一场博弈：中央政府决心已定，短期很难更改，特别是本次调控很多手段不是短期行为；地方政府却出于多重考虑，未必能严格落实“新国十条”；行业现状并未影响到地产企业现金流状况，仍处等待期；消费者在煎熬中自我博弈。这幅场景似曾相识，但反映都是同样的一个问题---行业前景。这样的一个困局甚至有少许死结味道，不会影响其他，只会严重影响行业前景和估值。

　　我们曾作过数据分析，对过往历史估值PE、PB 都进行比较，目前市场的估值水平的确处于历史底部。但这次在调整了个人信贷方向、即将出台持有环节税种的游戏规则改变时刻，能否遵循这个所谓规律，我们仍需观察。我们近期调研楼市发现，并不是全如媒体报道，市场哀鸿遍野。恰恰相反，高端楼盘仍然旺销、二手房房东依然强势；如果政策放松，价格一定会出现报复性反弹，政策何去何从，市场会有所选择。

　　市场成交方面，五月份北京网上期房签约面积约为52.13 万平米，与四月份相比有大幅度的回落，为今年月度成交最小值，同比下降67.95%。上海一手住宅成交约72.59 万平米，与上个月相比下降了近一半，同比下降了70.43%。广州一手住宅成交45.55 万平米，环比下降26.06%，同比下降67.97%，这已经是今年二月份以来持续4 个月的大幅度同比下降。深圳一手住宅成交成交11.29 万平米，相比四月份下降了一半多，同比下降84.99%。我们跟踪的主要二线城市的成交量均明显下滑，而且幅度很大。下降最大的是杭州，五月份成交量不及四月份的三分之一，其次是南京和哈尔滨。下降最少的是长沙，为-12.26%。从这些数据里我们可以看到，五月份全国市场确实非常惨淡。

　　土地市场方面，我们跟踪的主要城市中出让土地较多的主要是上海与北京。目前市场上土地出让溢价水平开始下降，有些地方甚至出现了土地流拍的现象。